CAPÍTULO I - Disposições Gerais (Do artigo 01º ao 45)

 Art. 1° A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei (1) (2) (3):  Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:   a) as locações:  1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas. 2. de vagas...

Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou. Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários. 1 - Regra geral. Existindo diversos locatários e diversos locadores, se o contrato de locação não estipular...

Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente. 1-Regra geral. As partes podem livremente pactuar o prazo de duração do...

Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua...

Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel. 1 - Objetivo....

Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição. 1- Extinção ou resolução do...

Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário(1)  (2)  ou fiduciário poderá ser denunciada(3) (4)   , com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver...

Art. 8º: Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula...

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita(1)  : I - por mútuo acordo(2)  ; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual  (3)  ; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos(4)  ; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder...

Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros(1) (2) (3) (4)   . 1- A morte do locador não rescinde o contrato de locação.  Os herdeiros legítimos ou legatários assumem a condição de locador. Se o locador falecer durante o curso da locação, essa prossegue normalmente, assumindo...

Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações: I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel (1) ...

Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (1) (2) (3) (4) § 1o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por...

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. (1)(2) (3) (4) (5) § 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição(6). § 2º Desde que notificado...

Art. 14. Aplicam - se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações(1) (2) (3) (4). 1- Sublocação. Definição. Com expressa e prévia anuência do locador, o locatário poderá sublocar (alugar) todo ou parte do imóvel que lhe é locado. Se o contrato de locação principal termina ou...

Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador(1) (2). 1- Direito de indenização do sublocatário regular. O sublocatário regular, (aquele cuja sublocação foi autorizada pelo locador), possui eventual direito de indenização,...

Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide(1) (2) (3) (4).. 1- Responsabilidade do sublocatário perante o locador.  O sublocatário passa a garantir ao locador o pagamento de alugueres e...

Art. 17. É livre a convenção do aluguel (1), vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo(2) (3).. Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica(4) (5). 1- As partes podem livremente estipular o...

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste(1) (2).. 1- Vontade livre das partes.  Durante o curso da locação, o locador e o locatário podem conjuntamente estabelecer um novo valor de aluguel e inserir novos...

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado(1) (2) (3) (4) (5) (6). 1- Valor do aluguel compatível com o praticado no mercado....

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel (1) (2) (3) (4). 1- Regra geral. É expressamente vedado ao locador exigir o pagamento antecipado do aluguel. O locatário só deve pagar o valor do aluguel...

Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação(1); nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação(2). Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos(3) . 1- Objetivo....

Art. 22. O locador é obrigado a (1) (2) (3) (4): I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina(5); II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado(6); III - manter, durante a locação, a forma e...

Art. 23. O locatário é obrigado a(1)(2).: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no...

Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público(1) (2) (3). 1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do...

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram(1) (2) (3) . Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí...

Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti - los. (1) (2) (3) (4) Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de...

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou...

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias. (1) (2) (3) (4) (5) 1-Prazo para o exercício do direito de preferência. Prazo decadencial. O prazo para que o locatário aceite ou não adquirir...

Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes. (1) 1-Após o locatário aceitar a proposta, o locador é obrigado a vender a coisa para ele?  Não, mas a desistência do negócio o sujeita...

Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado(1) (2)(3)(4). Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a...

Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação(1) (2)  (3). 1-Proibido o exercício do direito de preferência apenas sobre parte de um imóvel. Se o proprietário de um prédio decide vender todas...

Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação(1) (2) (3) (4). Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que...

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato...

Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário(1). 1- Condômino tem preferência na alienação do bem.  Pode acontecer que o imóvel locado pertença a mais de um proprietário. Entre eles está instaurado o condomínio. Sendo o imóvel indivisível, o condomínio terá a...

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8). 1- O que são benfeitorias?  O art. 96 do Código Civil define o...

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel(1)(2). 1 - O que são benfeitorias voluptuárias? São todas aquelas obras ou despesas de mero deleite ou recreio, que não aumentam...

 Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia(1): I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005) Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade,...

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. (1)(2)(3) § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula(2)(3). § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o...

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (1) (2)(3) 1- Pacificação. Existia um grande debate na doutrina e na jurisprudência sobre a responsabilidade do fiador...

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos(1) (2)(3)(4)(5)(6)(7):         I - morte do fiador;(8) II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;(9);  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) III - alienação ou gravação de...

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário(1) (2). 1-Seguro de fiança. É um serviço prestado por uma empresa seguradora. Esse seguro garante não só o pagamento do aluguel, como todas as obrigações assumidas pelo locatário (água, luz, condomínio, IPTU, etc.). O segurado será...

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo(1) . 1-Exceção à regra geral. A regra geral é a de que o locador não pode exigir do locatário...

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário(1) (2): I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e...

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade(1) (2): I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos(3); II - deixar...

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias...