Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca(1).
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente(1)(2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11).
1-Direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel ou dos seus direitos. Nada mais justo do que o locatário ter preferência na aquisição do imóvel locado ou dos seus direitos se o locador desejar aliená-los. Ao invés de pagar aluguel, o locatário pode tornar-se proprietário ou evitar uma relação com um novo proprietário.
2-Como o locador deve proceder? Ele deve comunicar o locatário da sua intenção em vender o imóvel locado, cedê-lo como pagamento em outro negócio (dação em pagamento) ou vender seus direitos compromissórios (adquiridos por compromisso de compra e venda). Essa comunicação pode ser feita por fax, e-mail, carta com aviso de recebimento ou notificação (extrajudicial ou judicial).
3-Conteúdo da comunicação. A comunicação deverá minuciosamente expressar todas as condições do negócio: preço, forma de pagamento, prazo, etc. Se já houver terceiros interessados na aquisição, a proposta deverá ser descrita na notificação. Não pode o locador apenas informar que deseja vender o imóvel ou alienar seus direitos.
4-Documentação. O locador deve colocar a disposição do locatário toda a documentação referente ao negócio (proposta, matrícula do imóvel, etc). Também deverá disponibilizar ao locatário todas as certidões pessoais que tragam a certeza de que o imóvel ou os direitos podem ser alienados sem qualquer risco ao futuro comprador. Preferencialmente esses documentos devem estar à disposição do locatário antes do início do prazo para o aceite.
5- Ciência inequívoca da comunicação. A lei exige que o locatário tenha ciência inequívoca da comunicação. Caso isso não ocorra, o locatário poderá requerer judicialmente a adjudicação do imóvel pelo valor declarado na escritura pública, bem como poderá fazer jus a uma indenização por perdas e danos (art. 33 da Lei do Inquilinato).
6- Prazo para o aceite da proposta. Será melhor analisado no artigo 28 da Lei do Inquilinato, mas o locatário tem o prazo decadencial de 30 (trinta) dias para aceitar totalmente a oferta.
7- O locatário pode ofertar ou alterar a proposta enviada? Entendo que a proposta enviada ao locatário só poderá ser alterada se for mais benéfica ao vendedor. Por exemplo, se o locador tem uma proposta de venda em 30 (trinta) prestações, o locatário pode oferecer o pagamento à vista. O direito de preferência exige igualdade de condições para que possa ser exercido. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que contraproposta formulada pelo locatário equivale a recusa (6ª T. Ag. 54180-0 – SC- Ag.Rg. – DJU 28.11.1994- pg. 32651).
8- O terceiro pode mudar a proposta durante o prazo para o aceite? E de depois do aceite? Em ambos os casos, o locatário deverá ser comunicado da proposta mais vantajosa novamente e terá mais 30 (trinta) dias para manifestar seu novo aceite.
9- E se o dono do imóvel não for o locador? Nem sempre o locador é o proprietário do imóvel. Nesse caso, é o vendedor quem tem que respeitar o direito de preferência. Contudo, há posicionamento doutrinário no sentido de que esse artigo apenas se aplique ao locador que seja proprietário ou titular dos direitos reais sobre o imóvel locado. Se o locador tiver apenas a posse do bem, em caso de venda dessa posse, não está obrigado a oferecer o direito de preferência a eventuais locatários .
10- E se o locatário detectar fraude na proposta que lhe foi enviada? O locador pode enviar uma proposta que seja absurda, como por exemplo, o preço ser cinco vezes o valor justo. Nesse caso, é possível que o direito de preferência seja discutido judicialmente, mas caberá ao locatário demonstrar a existência de fraude.
11- Para exercer o direito de preferência é necessário que o contrato de locação esteja registrado na matrícula do imóvel? O art. 167, item I, número 3 e o art. 169, inc. III da Lei n. 6.015/73 determinam que o locatário que procedeu com o registro do contrato de locação junto ao Cartório de Imóveis competente, faz jus ao direito de preferência pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação. Entretanto, a jurisprudência já é pacífica ao apontar que a ausência de registro do contrato de locação não impede que ao locatário seja concedido o direito de preferência. Aliás, é bem comum o fato dos locatários não registrarem o contrato de locação na matrícula do imóvel. Agora se o locatário não registrar o contrato de locação, o comprador e novo locador não está obrigado a respeitar a locação existente, ainda que o contrato seja escrito e por prazo determinado em vigor, conforme já observado no artigo 8º da Lei do Inquilinato.