Artigo 26

Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti – los. (1) (2) (3) (4)
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato(5) (6)(7) (8) (9)

1-Obrigação do locatário e do locatário. Se durante a vigência da locação o imóvel locado necessitar de reparos a serem realizados pelo locador, o locatário é obrigado a consentir com as obras, sob pena de rescisão do contrato. No caso do art. 9º, inc. IV, é o Poder Público quem exige a realização dos reparos necessários; no caso desse artigo, a iniciativa pode partir do locador ou em virtude da solicitação do locatário.

2-Quais são esses reparos? Todos os reparos no imóvel devem ser realizados pelo locador. Ao locatário cabem pequenos reparos ou danos que ele mesmo tenha causado ao imóvel.

3-Como o locatário e o locador devem proceder? Eles devem comunicar-se por qualquer meio idôneo (fax, e-mail, notificação extrajudicial, etc.)

4- O locatário pode recusar-se a aceitar a realização dos reparos?  Sim, desde que demonstre ao locador que as obras de reparo não são necessárias. Demonstrado que os reparos não são necessários, não há que se falar em recusa injustificada.

 5-Proteção ao inquilino. Pagamento de aluguel até o décimo dia de duração das obras.  As obras de reparo não podem durar para sempre. Por essa razão, o inquilino deve pagar aluguel normalmente durante os dez primeiros dias de reparos no imóvel. Ou seja, ele pagará o aluguel proporcional a cada dia nos dez primeiros dias. Se as obras terminarem antes, ele continuará pagando aluguel normalmente, com o valor completo na data do pagamento.  A lei é clara ao determinar que  o locatário não terá qualquer direito ao abatimento do valor do aluguel se as obras terminarem antes dos dez dias do prazo. Se as obras se prorrogarem, ele ficará isento do pagamento pelo período excedente. Por exemplo, se os reparos durarem 20 (vinte) dias, o locatário é isento do pagamento de 10 (dez) dias de aluguel.

6-Se as obras passarem de 30 (trinta) dias, o locatário poderá requerer a rescisão do contrato de locação   Se as obras ultrapassarem o período de 30 (trinta) dias, o locatário poderá requerer a rescisão do contrato de locação. Caberia ao locatário o direito de indenização por danos materiais e eventualmente morais. 

7-E se o locatário necessitar deixar o imóvel locado durante a realização das obras?  Entendo que não há qualquer direito de indenização e os prazos legais devem ser observados quanto ao pagamento de aluguel. Se a obra durar mais de 30 (trinta) dias, o contrato poderá ser rescindido com o pagamento de perdas e danos.

😯 locatário pode ajudar nos reparos?   O locatário é o maior interessado em que as obras terminem o mais rápido possível. Por isso, pode e deve auxiliar nas obras, podendo inclusive negociar um abatimento no valor do aluguel.

9-Demanda cabível. Se o locatário injustificadamente se recusar a consentir com a realização das obras, o locador poderá valer-se da demanda de despejo.