Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8).
1- O que são benfeitorias? O art. 96 do Código Civil define o que são benfeitorias. Em linhas bem gerais, benfeitorias na locação são obras ou despesas que o locatário tem no imóvel locado com o objetivo de conservá-lo (benfeitorias necessárias), melhorá-lo (benfeitorias úteis) ou embelezá-lo (benfeitorias voluptuárias).
2- Direito de indenização e cláusula contratual de renúncia. A regra geral é a de o locatário terá o direito de indenização pela realização de benfeitorias necessárias (mesmo que sem autorização do locador) e pela realização de benfeitorias úteis (essas deverão ser autorizadas pelo locador). Contudo, as partes podem estipular no contrato de locação uma cláusula de renúncia expressa ao direito de indenização por benfeitorias. Se o contrato não prever a cláusula, o locatário poderá ajuizar a demanda de indenização. Essa cláusula é totalmente válida e reconhecida na jurisprudência.
3- Direito de retenção e cláusula contratual de renúncia. Direito de retenção é o direito que o locatário tem de reter ou permanecer no imóvel locado. A regra geral é a de que o locatário possa exercer o direito de retenção a fim de obter o ressarcimento pelas benfeitorias úteis e necessárias. Como no caso na indenização, as partes podem pactuar no contrato de locação cláusula expressa de renúncia ao direito de retenção. O locatário, portanto, não poderá reter o imóvel caso exista cláusula nesse sentido.
4- Súmula n. 15 do antigo 2º TAC/SP. É indispensável prova sobre benfeitorias, se há cláusula contratual em que o locatário renuncia ao respectivo direito de retenção ou indenização.
5- O locatário pode exercer o direito de retenção em uma demanda de despejo? O mais comum é que o locatário, réu da demanda de despejo, alegue em sua contestação o direito de retenção pelas benfeitorias necessárias e úteis. Se o direito de retenção for reconhecido, o locador só poderá executar o despejo depois de pago a indenização pelas benfeitorias. Entendo que o locador, em uma demanda de despejo por falta de pagamento, poderá realizar o pedido de compensação para executar o despejo.
6- No caso de se realizar benfeitorias, como o locatário deve proceder? No caso das benfeitorias necessárias, como arrumar um muro que pretende cair, por exemplo, nem sempre o locatário tem tempo hábil para comunicar o locador. É por essa razão que a lei prevê o direito de indenização pelos gastos independente de autorização do locador. Para realizar benfeitorias úteis, como, por exemplo, o aumento da área destinada ao estacionamento, precisam de autorização expressa do locador. Recomenda-se que essa autorização seja feita por escrito.
7- O adquirente do imóvel é obrigado a indenizar o locatário? O adquirente do imóvel locado não está obrigado a responder pelas benfeitorias realizadas pelo locatário, salvo estipulação averbada na matrícula do imóvel (Súmula 158 do C. STF).
8- E a sublocação? O sublocatário legítimo (autorizado pelo locador) terá direito de retenção e de indenização, salvo disposição contratual em sentido contrário. O sublocatário não autorizado terá direito de indenização apenas contra o sublocador. Ele jamais poderá exercer o direito a retenção.