Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado(1) (2) (3) (4) (5) (6).
1- Valor do aluguel compatível com o praticado no mercado. Durante a vigência do contrato de locação, o valor do aluguel deverá ser compatível com o praticado no mercado. Esse é o valor considerado justo e que não implica em prejuízo para as partes. É por essa razão que o contrato de locação prevê que periodicamente o valor do aluguel seja reajustado. Pode ocorrer que o reajuste contratual do valor do aluguel o deixe acima dos preços de mercados para imóveis semelhantes, onerando o locatário. Ou pode ser que o valor do aluguel fique defasado, prejudicando o locador. Se as partes não chegarem a um consenso sobre o justo valor de aluguel, caberá ao Poder Judiciário fixá-lo.
2- Demanda revisional de aluguel. É medida judicial cabível para locador e para o locatário ajustarem o valor do aluguel ao justo valor de mercado. A demanda revisional de aluguel está disciplinada a partir do art. 68 da lei do inquilinato.
3- Prazo para ajuizamento da demanda. Questão mais importante do artigo. A lei exige que o locador ou o locatário observem o prazo de 3 (três) anos da vigência do contrato de locação ou contados do último acordo sobre o valor do aluguel para que a demanda seja ajuizada.
4- O acordo entre as partes interrompe o prazo para ajuizar a revisão. Se as partes celebram acordo sobre o reajuste de alugueres, o prazo de três anos é imediatamente interrompido, reiniciando da data da celebração. O acordo interrompe o prazo mesmo que o valor do aluguel tenha sido majorado em quantia inferior ao praticado no mercado. O acordo pode ser verbal, sendo demonstrado através dos pagamentos.
5- Os reajustes periódicos contratuais interrompem o prazo? Os reajustes contratuais não interrompem o prazo para o ajuizamento da demanda.
6- E se o contrato por prazo determinado venceu e foi prorrogado automaticamente por prazo indeterminado. O prazo para ajuizamento da demanda revisional é interrompido? Essa prorrogação automática não constitui novo contrato. Sendo assim, o prazo não é interrompido.