Artigo 39

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (1) (2)(3)

1- Pacificação. Existia um grande debate na doutrina e na jurisprudência sobre a responsabilidade do fiador pelas obrigações locatícias, quando o contrato passava a vigorar por prazo indeterminado (art. 46, §1º). Agora, a Lei do Inquilinato não deixa qualquer dúvida: a responsabilidade pela garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel pelo locatário. A devolução é formalizada com a entrega das chaves. Sendo assim, o fiador fica responsável até a entrega das chaves; a caução de imóveis, em dinheiro ou de móveis persiste até a efetiva devolução do imóvel; e por fim, o mesmo ocorre com o seguro fiança. Só que no caso do seguro fiança o locatário deve renová-lo periodicamente, sob pena de cometer infração contratual. O seguro fiança geralmente é feito de doze em doze meses.
2- Exceção. A responsabilidade pela garantia pode terminar antes da efetiva devolução se as partes expressamente estipularem no contrato de locação outro tempo de duração dela.
3- A devolução do imóvel locado ocorre com a entrega das chaves. Entendo que o termo final da locação é a entrega das chaves por parte do locatário ao locador. É comum o locatário entregar o imóvel em desacordo com o estado em que o recebeu Eventual indenização deverá ser apurada em demanda própria. Sendo assim, tal situação não prorroga a devolução do imóvel e o fim da garantia.