Artigo 22

Art. 22. O locador é obrigado a (1) (2) (3) (4):
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina(5);
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado(6);
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel (7) (8);
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação(9);
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes(10);
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica(11);
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador(12);
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato(13);
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas(14);
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio(15).
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

1- Obrigações do locador.  O art. 22 da Lei de Inquilinato abrange também todas as obrigações previstas no art. 566 a 568 do Código Civil.
2- As obrigações do locador são apenas essas expressas na lei?  Não, o rol de obrigações do locador não é exaustivo. O locador deve sempre observar todas as regras gerais do direito contratual. O legislador apenas enumera uma série de obrigações que o locador deve seguir.
3- E se o locador não observar essas obrigações?  A infração a qualquer obrigação expressa na Lei do inquilinato autoriza o locatário a requerer, por justa causa, a rescisão do contrato de locação, bem como eventual indenização pelos danos ocasionados por isso. Na prática, o locatário não tem interesse em rescindir o contrato de locação, mas apenas buscar um ressarcimento devido à infração cometida.
4- Em caso de infração do locador, o locatário pode reter o pagamento do aluguel?  Embora existam decisões judiciais autorizando a retenção do aluguel em caso de infração do locador, a melhor solução seria o ajuizamento de uma demanda consignatória para que o próprio locatário não corra o risco de cometer uma infração (não pagamento de aluguel).
5- Obrigação do locador: entregar o imóvel em perfeitas condições para locação a que se destina. Se a locação de imóvel urbano for para uso residencial, deverá estar apto para a habitação; se a locação for para uso não residencial, o imóvel deve estar apto para o comércio. O que geralmente ocorre é que as partes realizam vistorias antes do contrato ser assinado para que o locatário possa ter a garantia de que receberá o imóvel em condições para dar a destinação que pretende. Se a locação for não residencial, o locatário poderá exigir alvarás da Municipalidade e laudos de avaliação constatando que o imóvel tem condições para receber os clientes. Também é comum as partes colocarem cláusula expressa no contrato de locação de que o locatário tem ciência inequívoca das condições do imóvel.
6- Obrigação do locador: garantir o uso pacífico do imóvel locado. Por ainda ter a posse indireta do bem, cabe ao locador assegurar ao locatário que protegerá e defenderá o imóvel locado de qualquer turbação de terceiros. Se o imóvel for invadido, por exemplo, poderá o locador ajuizar as medidas cabíveis a fim de reaver a posse.  Nada impede, porém, que o locatário possa defender a sua posse direta. O artigo 568 do Código Civil determina que o locador resguarde o locatário dos embargos e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa julgada. Se o imóvel tiver algum problema (vazamento, etc.), o locatário deve entrar em contato com o locador para que as obras de reparo possam ser realizadas.
7- Obrigação do locador: manter a forma e o destino do imóvel durante a locação. Cabe ao locador não alterar a forma e o destino do imóvel. Se o imóvel urbano tiver destinação comercial, ele deverá ser mantido; se a destinação for residencial, essa deverá ser mantida.
8- Obrigação do locador: incisos I, II e III. Possibilidade de rescisão do contrato pelo descumprimento ou pedido de redução do valor do aluguel.  O artigo 567 do Código Civil prevê que, se durante a locação se deteriorar a coisa julgada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.
9- Obrigação do locador: Responder pelos vícios anteriores à locação.  Essa obrigação também está expressa na parte final do artigo 568 do Código Civil.
10- Obrigação do locador: Fornecer a descrição completa do imóvel.  No relatório deverão constar expressamente todos os defeitos do imóvel, pois quando da entrega das chaves será feita a vistoria e a comparação.
11- Obrigação do locador: Fornecer a descrição completa dos valores pagos.  O recibo fornecido ao locador deverá ser totalmente detalhado, com todas as importâncias recebidas. O recibo não pode ser genérico, pois constituirá de prova ao locatário de que ele cumpriu com todas as suas obrigações.
12- Obrigação do locador: Não repassar taxas de administração imobiliária.  É comum o locador colocar seu imóvel em uma imobiliária. Ele não pode repassar ao locador os custos com taxas necessárias a formalização do contrato, despesas, checagem de fichas cadastrais, análise do fiador, etc.  O locatário deverá apenas pagar o aluguel e demais encargos locatícios.
13- Obrigação do locador: Pagar impostos, seguros, etc, salvo disposição em contrário no contrato.  O locador pode repassar ao locatário, somente por contrato, as despesas com o pagamento de imposto, taxa, bem como prêmio de seguro do imóvel. Se não forem  expressas essas obrigações do locatário no contrato, caberá ao locador realizar os pagamentos.
14- Obrigação do locador: Prestação de contas.  O locatário tem o direito e o locador o dever de exibir os comprovantes de despesas que estão cobradas para verificação.
15- Despesas extraordinárias.  O locador deve arcar com as despesas extraordinárias de condomínio. Mas o que são essas despesas?  As despesas ordinárias seriam aquelas necessárias a manutenção e ao bom funcionamento do condomínio, tais como água, luz, gás, limpeza, portaria, etc. A lei tenta enumerar o que seriam as despesas extraordinárias: reformas, instalação de equipamentos de segurança, etc. Sempre há conflitos. Para tentar solucionar o problema, tudo aquilo que não for rotineiro, pode ser considerado extraordinário.