Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
1-Regra geral. As partes podem livremente pactuar o prazo de duração do contrato de locação. Há uma liberdade para o ajuste de prazo.
2- Vênia conjugal. Se o contrato exceder mais de 10 (dez) anos, a lei determina que o cônjuge deva anuir. Essa determinação é exigida tanto para o locador quanto para o locatário. A anuência ou consentimento é necessário qualquer que seja o regime adotado pelos cônjuges e qualquer que seja a natureza da locação (comercial ou residencial).
2- Forma: A vênia conjugal deverá ocorrer no próprio contrato de locação. Contudo, nada impede que ela seja feita em um documento (particular ou público), muito menos que um dos cônjuges possa ser representado por procuração. Obviamente que nos contratos verbais a vênia conjugal é difícil de ser provada.
3- Ausência da vênia conjugal. Se não houver a expressa concordância do cônjuge com o contrato estipulado por mais de 10 (dez) anos, ele não é nulo ou anulável. O parágrafo único é claro ao disciplinar que o contrato é ineficaz a partir do décimo ano. O cônjuge que não anuiu com o contrato, pode pedir judicialmente a invalidade ou ineficácia dele quanto ao prazo excedente dos 10 (dez) anos. Na prática é muito difícil encontrar contratos de imóveis urbanos residenciais ou comerciais com mais de 10 (dez) anos de prazo estipulado. De qualquer forma, é sempre prudente obter a vênia conjugal para evitar qualquer problema judicial.
Também é preciso ficar claro que o artigo diz respeito à validade da avença após o décimo ano e não à possibilidade de os bens do cônjuge que não participou da relação jurídica serem afetados na hipótese de inadimplemento pelo consorte.
A proteção da meação depende da prova de que não houve benefício do cônjuge que não participou da avença ou à família na celebração do contrato de locação. Compete ao cônjuge do executado provar que a dívida não foi contraída em benefício da família para excluir da penhora a meação.
4- União estável: Está é uma grande dúvida, ou seja, se é necessária a vênia de um dos companheiros que vivem em união estável para que o contrato de locação não seja considerado ineficaz a partir de décimo ano. Entendo não ser necessária a anuência de um dos companheiros. Diferente do casamento, que exige registro público e, por isso, faz presumir o conhecimento erga omnes do fato, a união estável é uma situação de fato e, na maior parte das vezes, sequer pactuada por escrito, de modo que não se pode exigir do locador ou do locatário que dela tenha conhecimento. Entendimento diverso colocaria o credor em situação de grave insegurança jurídica, pois a parte contrária poderia de má-fé ocultar tal situação de fato e, posteriormente, alegar a ineficácia do excedente.