Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
1-Locador somente pode rescindir unilateralmente o contrato de locação (determinado ou indeterminado) dentro das hipóteses legais e taxativas. A lei do inquilinato expressamente proíbe o locador de rescindir ou findar o contrato de locação, a não ser nas hipóteses legais previstas na própria lei.
2- É nula a cláusula que permite a rescisão unilateral por parte do locador e impõe multa compensatória ao locatário. Pelo que dispõe o art. 45 da Lei do Inquilinato, as partes não podem livremente pactuar que o locador possa rescindir o contrato mediante o pagamento de multa compensatória. O objetivo do art. 4ª da Lei do Inquilinato é manter a relação contratual e proteger o locatário de qualquer arbitrariedade do locador.
3- A multa compensatória só é devida pelo locatário em caso de rescisão unilateral do contrato de locação. Para isso, é necessário observar os critérios de equitatividade. O art. 4ª da Lei do Inquilinato trouxe o critério da equidade previsto no art. 413 do Código Civil. A multa compensatória pela rescisão contratual observará alguns requisitos: 1- É necessário que o locatário tenha cumprido rigorosamente todas as suas obrigações contratuais até o pedido de rescisão; 2- A multa pactuada deverá ser proporcional ao período do cumprimento do contrato, pois o valor que deve ser pago nunca poderá ser superior ao valor da obrigação principal. Ora, o prejuízo do locador pela rescisão unilateral do locatário será apenas o não cumprimento do prazo do contrato de locação e, por essa razão, a multa será proporcional; 3- Na sua falta, o Juiz deverá arbitrar um valor pela rescisão antecipada e injustificada do contrato. O Juiz, para fixar essa multa, não poderá utilizar elementos alheios ao contrato.
4- Multa prevista no artigo 54-A, parágrafo segundo. A questão está abordada nos comentários ao artigo 54-A.
5-Principais dúvidas:
5.1- O locador para requerer o pagamento da multa compensatória precisa demonstrar o efetivo prejuízo? Não. A multa compensatória é devida pura e simplesmente pela rescisão unilateral do contrato de locação por parte do locatário. Está liberado, portanto, do ônus da prova.
5.2- Multa compensatória não se confunde com indenização por perdas e danos. Se o locador tiver outros prejuízos com a locação, que sejam diversos da não observância do prazo de duração, nada impede que ele possa exigir indenização suplementar se assim não for convencionado. No presente caso é aplicável o artigo 416 do Código Civil.
5.3- A multa compensatória pode ser aplicada com a multa moratória. Nada impede a coexistência de multa moratória e compensatória, visto que cada qual tem o fato gerador distinto. A multa moratória refere-se ao não pagamento de alugueres e demais encargos locativos ao passo que a multa compensatória refere-se ao tempo de inadimplemento do contrato, frustrando o locador em receber os alugueres pelo prazo convencionado.
5.4- A multa compensatória pode ser aplicada com outras multas contratuais. Nada impede a coexistência de multa compensatória e multa por infração contratual (cláusula penal). Nos termos do art. 409 do Código Civil, a cláusula penal tem o escopo de determinar, previamente, o valor das perdas e danos decorrentes da inexecução culposa do contrato, isto é, representa prefixação de indenização em razão de descumprimento da obrigação contratual.
5.5- O locador pode exigir o pagamento da multa compensatória para receber as chaves do imóvel? Ou, em outras palavras, o locatário deve pagar o valor da multa para rescindir o contrato de locação e devolver as chaves do imóvel? Há uma discussão se o pagamento da multa compensatória é condição necessária para rescisão unilateral por parte do locatário. A nosso ver, o pagamento da multa não pode ser óbice ao direito do locatário em rescindir unilateralmente o contrato de locação. Obviamente na entrega das chaves ficará ressalvado que essa multa deverá ser paga ainda que seu valor seja discutido judicialmente.
5.6- É devido o pagamento de multa compensatória em contratos que vigoram por prazo indeterminado? Não. O prazo contratual estipulado entre as partes já foi cumprido. O locatário poderá por fim a relação contratual sem que seja necessário o pagamento de qualquer multa. O artigo 6ª da Lei do Inquilino também trata da questão.
5.7. As partes podem estipular um valor para multa compensatória? É comum as partes pactuarem a multa compensatória equivalente a três meses de alugueres vigentes à época da rescisão unilateral. Entretanto, é cediço que judicialmente ela pode ser reduzida ou ampliada pelo Juiz com base no art. 4 da Lei do Inquilinato.
5.6- Excludente do pagamento de multa compensatória. O parágrafo único traz uma hipótese de dispensa do pagamento da multa. Se o locatário for transferido por seu empregador para uma localidade diversa ao do imóvel (tanto no setor Público quanto no Privado), deverá notificar o locador por escrito, (telegrama, carta ou e-mail: não há necessidade de ser judicial ou extrajudicial), com antecedência mínima de 30 (trinta) dias. Apenas é necessária a prova de que o locador teve ciência inequívoca da notificação para não aplicação da multa.
61 – Principais dúvidas:
6.2- São admitidas outras excludentes? A lei não apresenta outras excludentes. Contudo, é possível dizer que essa hipótese não é taxativa. Havendo a rescisão unilateral do contrato por parte do locador sem sua culpa (caso fortuito, força maior, etc.), a multa compensatória não será devida.
6.3- A transferência do local do trabalho deve ser de iniciativa do empregador ou do empregado? Apesar da lei expressamente determinar que é o empregador quem deve mudar o local da prestação de serviços, é possível afirmar que a multa não é devida se o locatário pedir a transferência.
6.4- E se o locatário não mudar o local de trabalho ou a mudança for temporária? Nestas hipóteses a multa será devida e provavelmente discutida judicialmente, eis que dependerá da produção de provas nesse sentido.
Bom dia,
A respeito desta consideração: 6.3- A transferência do local do trabalho deve ser de iniciativa do empregador ou do empregado? Apesar da lei expressamente determinar que é o empregador quem deve mudar o local da prestação de serviços, é possível afirmar que a multa não é devida se o locatário pedir a transferência.
Acredito que a imobiliária irá fazer de tudo para cobrar a multa rescisória, interpretando o artigo 4º de modo literal. Existe alguma jurisprudência que afirme a dúvida 6.3? Gostaria de utilizá-la quando levar a solicitação de isenção de multa.
Obrigado,
Thiago.
Prezado Thiago,
em uma interpretação literal e de acordo com a melhor jurisprudência, abaixo reproduzida, a multa será devida na hipótese de transferência motivada pelo empregado.
“Locação. Bem imóvel. Multa por resilição antecipada do contrato
de locação. Inaplicabilidade do parágrafo único do art. 4º da Lei n.
8.245/91. Transferência que ocorreu por iniciativa do próprio
locatário, que é empresário. Impossibilidade de interpretação
analógica. Transferência que deve ocorrer por determinação do
empregador. Incidência de juros de mora regular. Certeza e
exigibilidade da obrigação. Presunção juris tantum de que o título
executivo extrajudicial preenche esses atributos. Sucumbência
mantida. Recurso improvido.”(Apelação nº
0014572-89.2009.8.26.0019 – 29ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo – Relator: HAMID BDINE)
Atenciosamente,
Stefano Zveiter
Bom dia! Estou residindo a 3 meses nesta residencia, a casa foi roubada, arrombaram a janela do quarto dando acesso ao meu quarto e roubaram alguns eletronicos. As janelas da casa estão muito deterioradas em péssima condição de manutenção 2 delas são janelas \”enjambradas\” reconstituidas e o restante estão podres, não oferecendo segurança a minha família. Entrei contato com a imobiliária, que por sua vez entrou em contato com o proprietário para realizar a manutenção das mesmas ou ao menos colocar grades. O proprietário disse que faria mas esta briga já esta se arrolando tem algumas semanas e ele esta se mostrando desinteressado quanto a manutenção, enrolando e deixando o trabalho por fazer. Visto que no contrato há a clausula que diz: que manutenções NECESSÁRIAS, deverão ser avaliadas e apreciadas pelo proprietário, não havendo manifestação de sua parte o locatário poderá executa-las e deste ser ressarcidos os valores gastos. Mas a imobiliária esta teimando que não posso e não devo realizar uma vez que não irei receber o valor. E enquanto isso estou com minha familia nesta situação, pois o bairro é perigoso, até que o proprietário se decida a realizar os reparos. Minha duvida é, posso rescindir o contrato e ou realizar a instalação das grades? visto q no contrato de locação e na lei do inquilinato dá esse respaldo?
Gostaria de saber referente 6-3 Na hipótese de transferência do local de trabalho, não basta notificar, o Locatário deverá comprovar que o empregador solicitou ou propôs a sua mudança de endereço, certo? E se o contrato estiver em nome de duas pessoas e só uma sera transferida. O lacador poderá cobrar a multa?
Bom dia. Em relação a isenção da multa na rescisão antecipada do contrato de locação, considerando trata-se de preservação do emprego ou interesse profissional, seria possível a aplicação do parágrafo único do art.4 para a hipótese de alteração do domicílio em decorrência de nomeação para cargo público em localidade diversa? Existe alguma jurisprudência nesse sentido?
Obrigada. Att.,
Prezada leitora,
Agradecemos o seu acesso e interesse em nosso site.
Como site de conteúdo, não atendemos a questionamentos técnicos, que devem ser feitos a profissional habilitado e contratado.
Grato.
Tenho um contrato de 30 meses e faltam 10 meses para acabar meu contrato. Nesse caso, a minha rescisão contratual eu pagaria somente o proporcional?
Obrigada
Att., Maryellen.
Boa tarde!
Fiz a locação de um imóvel juntamente com todo maquinário, móveis e utensílios ao bom funcionamento de uma padaria, confeitaria e espaço café. O Contrato inicialmente era de 12 meses com prioridade de compra, sendo que não estipulamos multa para a entrega sem aviso prévio, mas há uma clausula que informa a necessidade do aviso prévio de trinta dias, e ainda, que o contrato permanece até concretizada a vistoria.
Então, o mesmo foi entregue sem aviso prévio, falta itens na padaria, tenho cadeira quebrada e eletrodoméstico em falta com o seu funcionamento total, entregaram as chaves com a padaria suja, não pagaram o último mês de aluguel. O único falto é que entregaram no mês que completava os 12 meses.
O que eu posso fazer judicialmente e de forma imediata e efetiva para um breve recebimento.
boa noite1
sou locatario tenho um contrato com prazo de 3 anos, já se passaram 14 meses , agora preciso sair do imóvel e a
imobiliaira quer me combrar multa de 10% até final do contrato.
isso é legal visto que quando fui fechar o negocio ficou claro que após 12 meses poderia sair a qualquer momento
desde que avisace com 30 dias de antecedencia.
Bom dia!
Eu perdi meu emprego e meu esposo não tendo condições de manter as contas sozinhos conseguiu um novo serviço,porém em outra cidade.
Nesse caso o parágrafo único do artigo 4º é válido ???
Estaria dispensado da multa rescisória?
Boa tarde. Minha mãe é locadora, tem 76 anos e locou a parte térrea da casa através de contrato particular para complementar sua renda, mas, devido ao comportamento alterado do inquilino, desdo primeiro dia do pagamento, queremos rescindir o contrato de aluguel. Neste sábado, 01 de setembro de 2018, o inquilino chegou alterado em casa, passado das 22:30 e começou a gritar porque não encontrava a chave para abrir a porta, gritava palavrões e dizia que ia matar. Chamei a polícia devido a seu comportamento muito alterado. Como já havia lhe entregado a chave reserva, não tínhamos mais a chave reserva, por isso chamamos o chaveiro, no entanto, com a ajuda de alguém que ele diz ser seu patrão, quebraram a fechadura da porta, além das ofensas proferidas a minha mãe enquanto faziam isso. Não esperaram o chaveiro chegar. Quando o chaveiro chegou não tinha mais o que ser feito. Olha, eu preciso de ajuda, o que devo fazer para rescindir o contrato.
Olá, Soraia!!
Nossa orientação é que procure um advogado de sua confiança, somos apenas uma empresa de conteúdo e o contrato com nossos autores tem apenas essa finalidade.
Apesar de ser um artigo ja velho é interessante. O Locatário sempre se dando pior. Não vi nada referente ao locador indenizar o locatário lesado. Ora, para entrar no imovel o locatario arca com custos de mudança, seguro fiança, seguro de incendio, transferencia de internt..tv a cabo, que é cobrado e todo um trabalho burocratico indo e vindo e cartorio etc…pra despois de 3 meses o locador avisar que vendeu o imóvel e o novo dono irá pedir pra sair. O locatario tem que ser indenizado pra recompor os gastos que ira precisar, com urgencia, pra ir pra outro imovel, onde arcara novamente com todos os custos.
Bom dia
Em caso de aquisição de imóvel próprio, o locatário fica dispensado da multa rescisória ?
Obrigada
Olá Gleyce,
Agradecemos a interação. Infelizmente não conseguimos te auxiliar. Somos apenas uma empresa de conteúdo, indicamos a consulta a um advogado (a) de sua confiança.