Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (1) (2) (3) (4)
§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) (5) (6) (7) (8)
§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) (9)
1- Separação, divórcio e dissolução da união estável na locação residencial. Com o mesmo espírito do artigo anterior, o legislador procura proteger a pessoa que continuará habitando o imóvel locado, caso ela não seja parte no contrato de locação. Nesses casos de rompimento da relação entre duas pessoas (separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade conjugal), a locação prossegue para aquele que continuou no imóvel.
2- E a separação de fato? Apesar da lei não mencionar, não é necessário uma decisão judicial para que o artigo seja observado. O que a lei pretende é proteger a pessoa que fica no imóvel quando há um rompimento da relação.
3- Esse artigo é aplicável na locação de imóvel urbano não residencial? O I. Jurista Paulo Eduardo Fucci entende que sim. Se o cônjuge ou companheiro (empresário original e locatário) se retira da empresa e o outro decide continuar as atividades no mesmo local sob pena de afetar a economia familiar, nada impede que a locação também prossiga com ele assumindo a condição de locatário.
4- E o concubinato? A lei n. 12.112/2009 excluiu da redação anterior a referência à sociedade concubinária. Entretanto, como bem salienta Paulo Eduardo Fucci , é possível defender que a lei também se aplica ao concubinato. Concubinato e união estável são diferentes e estão definidos no art. 1723 e 1727 do Código Civil. O concubinato são todas as relações não eventuais entre homens e mulheres, impedidos de casar; já a união estável é reconhecida como entidade familiar, configurada pela convivência pública, contínua e duradoura, estabelecida com o intuito de constituição de família. O concubino pode, sim, ser protegido quando o outro sai do imóvel locado, apesar da alteração legislativa.
5- Fiança em caso de sub-rogação do locatário. No caso da locação, a fiança será a garantia pessoal (prestada por fiador) que irá assegurar as obrigações assumidas pelo locatário, caso esse não as cumpra (regra do art. 818 do CC). A regra geral é a de que a fiança deixa de existir com a morte do afiançado. E como fica a questão da fiança quando o afiançado, que era um cônjuge ou companheiro, deixa o imóvel locado?
6- No caso de morte do locatário, o fiador e o locador devem ser comunicados por escrito. Se a locação for residencial, assumem a condição de locatários o cônjuge ou o companheiro sobrevivente, herdeiros necessários ou dependentes do falecido. Se a locação for não residencial, assume a condição de locatário o Espólio até a partilha ou o sucessor no negócio. Em ambos os casos, a morte do locatário originário deverá ser comunicada ao locador e ao fiador. A comunicação poder ser feita por e-mail, carta com aviso de recebimento, notificação extrajudicial, etc. O que importa é que o locador e o fiador tenham ciência inequívoca da comunicação.
7- Se o locatário deixar o imóvel locado, mas o cônjuge ou companheiro continua a nele residir, também o fiador e o locador devem ser comunicados por escrito. Da mesma maneira, o fiador e o locador devem ser comunicados.
8- Qual deve ser o prazo da comunicação? A lei não fala do prazo para a comunicação. De qualquer forma, ela deve ser o mais breve possível. A ausência de comunicação ou notificação permite que o locatário possa ser despejado, eis que o fiador não anuiu com a fiança. É muito comum na prática o sub-rogado (novo locatário) deixar de realizar a comunicação.
9- Possibilidade de o fiador exonerar-se da fiança. Após ser comunicado pelo sub-rogado, o fiador pode se exonerar de suas responsabilidades. O fiador não está obrigado a manter a fiança com o novo locatário. Para isso, o fiador deve notificar o locador da sua intenção no prazo de 30 (trinta) dias contados do recebimento da comunicação oferecida pelo novo locatário. Se a comunicação não foi feita, o prazo do fiador para exonerar-se da fiança começa a fluir a partir do momento em que ele teve ciência inequívoca do fato.