Artigo 11

Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub – rogados nos seus direitos e obrigações:
I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel (1)  (2) ;
II – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio(3) (4) (5) (6).

1- Morte do locatário: locação residencial. A lei de locação procura proteger aqueles que estavam residindo no imóvel locado no momento da morte do locatário. Desta forma, quando o locatário falace, quem se sub-roga nos direitos e obrigações do contrato de locação é o cônjuge ou companheiro sobrevivente. A lei também estende esses direitos e obrigações para os herdeiros necessários (descendentes e ascendentes em qualquer grau – pais, netos, bisnetos e avós), desde que residentes no imóvel.  Se a cônjuge ou a companheira não quiserem continuar com o contrato de locação, os herdeiros necessários se sub-rogam no contrato, desde que, é claro, residam no imóvel. Se forem várias pessoas sucessoras no contrato de locação, eles serão responsáveis solidários (art. 2ª da Lei de locação).
2-Colaterais  e amigos. Se o locatário falecer, a locação não poderá continuar. Contudo, se os colaterais (também chamados de transversais – são os irmãos, tios, sobrinhos e primos), herdeiros testamentários e até mesmo pessoas sem nenhum grau de parentesco (amigos e cunhados) vivem no imóvel e estavam na dependência econômica do falecido locatário (era ele que os sustentava), eles podem se sub-rogar nos direitos e obrigações assumidas. É evidente que a dependência econômica deverá ser demonstrada.
3-Morte do locatário. Locação comercial. Se o locatário falecer, a sub-rogação de seus direitos e obrigações se dará em favor do Espólio ou do seu sucessor no negócio. O locador deve ser notificado da morte do locatário e informado de quem será o novo sucessor. O Espólio é representado por seu inventariante, que assume todas as obrigações até a finalização da partilha. Feita a partilha, os herdeiros assumirão a condição de locatários no contrato. O sucessor no negócio é aquele que assumirá a administração do estabelecimento comercial com a morte do locatário. Ele pode ou não ser herdeiro do falecido.
4-Na locação não residencial, se o locatário morre, o Espólio é obrigado a manter o contrato? Há o pagamento de multa? O Espólio não tem o dever de continuar com a locação. Sua rescisão não pode implicar no pagamento da multa prevista no artigo 4º da lei de locação.
5- E nos casos em que não foi aberto o inventário e os herdeiros não comunicaram a morte do locador? Todos os herdeiros necessários são considerados solidários (artigo 2ª). Por exemplo, se o locador deseja denunciar um contrato de locação por prazo indeterminado (denuncia vazia), deverá notificar a todos os herdeiros.
6- Com a morte do locatário é necessária outra garantia ou outro fiador? A morte do locatário não exige a substituição do fiador ou de qualquer outra garantia oferecida.