Art. 9º A locação também poderá ser desfeita(1) :
I – por mútuo acordo(2) ;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual (3) ;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos(4) ;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las(5) .
1- Hipóteses de rescisão do contrato de locação residencial e comercial não exaustivas. O artigo traz algumas hipóteses de rescisão do contrato de locação. Essas hipóteses não são exaustivas. Em outras palavras, existem outras situações que possibilitam a rescisão do contrato de locação.
2- Consenso entre as partes. O que prevalece a vontade de ambas as partes. Independente do prazo de duração estipulado no contrato, as partes entendem que a locação deve findar. Na prática, as partes celebram o “termo de entrega de chaves”. Contudo, nada impede que elas celebrem um documento extintivo do contrato de locação, fixando prazo para desocupação do imóvel. A não ser que as partes tenham acordado, a entrega das chaves não exime o locatário pelos débitos posteriores e por eventuais danos no imóvel. Se o locatário não desocupar o imóvel no prazo acordado, o locador poderá valer-se da demande de despejo, conforme o art. 5º da lei.
3- Infração contratual. É uma hipótese que ambas as partes podem invocar, mas é mais própria do locador. O descumprimento do contrato é fundamento para demanda de despejo. Se a infração contratual é do locador, este poderá indenizar o locatário pelo fim da locação.
4- Ausência de pagamento de aluguel e demais encargos. É uma hipótese que somente o locador poderá invocar. Em tese, o não pagamento do aluguel e demais encargos (água, luz, IPTU, etc.) nada mais é do que uma infração contratual. Contudo, dada a relevância ao contrato de locação, o legislador preferiu destacá-la nas hipóteses de rescisão. O pagamento do aluguel é dever do locatário e será mais bem tratado nos comentários ao artigo 23.
5- Requisição do Poder Público. O Poder Público pode requisitar reparos urgentes no imóvel alugado. Isto pode ocorrer em qualquer situação de perigo aos moradores (desabamento, riscos de enchente, etc.). Em primeiro lugar, deve ser verificado se os reparos podem ser efetuados com locatário no local. Caso não seja possível, o contrato deve ser dado como rescindido, devendo o locatário desocupar o imóvel. Se o locatário não desocupar, o locador poderá ajuizar demanda de despejo com pedido liminar (art. 59, §1º, inc. VII). O mesmo ocorre se, podendo ser executadas as obras com o locatário no imóvel, ele se recusa a permiti-las. Se o imóvel se tornar impróprio para o uso a que se destina e os reparos não foram solicitados pelo Poder Judiciário, será necessário extinguir o contrato de locação e verificar se há culpa imputável a qualquer um dos contratantes.