Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação(1) (2) (3) (4).
Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) (5)
1-Exceção ao direito de preferência. Venda por decisão judicial. Se o imóvel for vendido judicialmente (através de hastas públicas, leilão eletrônico, etc.), o direito de preferência do locatário não será observado.
2-Exceção ao direito de preferência. Permuta. Se locador deseja realizar a permuta do imóvel locado por outro bem, seja ele móvel ou imóvel, o locatário também não poderá exercer o direito de preferência. Nesse caso, o locador é o proprietário e por sua exclusiva vontade deseja trocar bens de seu patrimônio.
3-Exceção ao direito de preferência. Doação. Se o locador decide doar o imóvel locado, o locatário também não poderá exigir que seja observado o direito de preferência. A doação é comum entre ascendentes e descendentes como adiantamento da legítima.
4-Exceção ao direito de preferência. Integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Quando a locadora é pessoa jurídica, ela pode realizar a transferência de propriedade do imóvel locado para integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Não são alienações propriamente ditas. Em linhas gerais, na integralização de capital o imóvel passa a pertencer ao patrimônio da pessoa jurídica; na cisão, a pessoa jurídica se divide em 2 ou mais pessoas; na fusão, duas pessoas jurídicas se unem para formar uma terceira pessoa jurídica com personalidade diversa de suas fundadoras; e, por fim, na incorporação, uma pessoa jurídica é absorvida pela outra, deixando de existir. Nesses casos, não há que se falar em direito de preferência do locatário.
4-Exceção ao direito de preferência. Medida Provisória 2223 de 4 de setembro de 2001. Esta questão foi disciplinada pela Medida Provisória 2223 de 4 de setembro de 2001 e posteriormente convertida em lei. O direito de preferência também não deve ser observado nas situações de constituição de propriedade fiduciária, de perda de propriedade ou de venda para realização de garantia existente sobre o imóvel locado, incluindo o leilão extrajudicial. A lei exige que tal situação esteja expressa no contrato de locação. Essa cláusula só passou a ser obrigatória em 2001. Nos contratos celebrados antes de 2001, o locatário deve verificar se o imóvel locado não foi dado em garantia de algum negócio jurídico.