Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público(1) (2) (3).
1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel(4).
2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização(5).
3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel(6).
1- Habitabilidade. O Poder Público considera precária a construção se a habitabilidade estiver em risco. O locador ou o sublocador podem alugar o imóvel urbano para várias famílias coabitarem conjuntamente. É o caso de pensões, cortiços, etc. O Poder Público pode considerar que o imóvel não possui condições estruturais (de higiene e de segurança). Geralmente essa avaliação será feita pela Municipalidade.
2- Depósito judicial. Demanda de consignação em pagamento Nesses casos, o locatário e o sublocatário estão autorizados a depositarem o valor do aluguel e demais encargos judicialmente, em uma conta à disposição do Juízo competente. A demanda cabível é a consignação em pagamento. Na petição inicial, o locatário ou sublocatário deverá expor o ato do Poder Judiciário que considerou o imóvel precário.
3- Qual é a razão para os depósitos serem judiciais? O locatário ou sublocatário podem requerer a rescisão do contrato de locação pelo descumprimento das obrigações do locador ou sublocador. Mas, nesse caso, preferem manter o contrato de locação. O locador jamais poderá alegar que não possui dinheiro para realizar as obras de reparo necessárias. Esses valores serão a garantia de que as obras serão realizadas.
4-O locador ou sublocador não podem levantar os valores depositados imediatamente. A regra geral é a de que os valores depositados judicialmente só poderão ser levantados pelo locador ou sublocador quando Poder Publico expressamente comunicar que o imóvel reúne condições de ser novamente habitado, sem colocar em risco a segurança e a saúde de seus ocupantes.
5-Hipótese de não pagamento de aluguel. Se o sublocatário ou locador necessitarem ou desejarem deixar o imóvel para a realização das obras de reparo, não estão obrigados a realizarem o pagamento do valor do aluguel durante o período de duração delas. É válido ressaltar que as obras que deverão ser feitas são aquelas apontadas pelo Poder Público.
6-Exceção à regra. O depósito judicial visa exatamente garantir que as obras de reparo sejam realizadas. Por isso, mediante expressa autorização judicial, o locador ou sublocador poderá realizar o levantamento dos valores depositados para custeio das obras necessárias à regularização do imóvel. Nessa hipótese, o locador ou sublocatário deverá demonstrar ao Juízo e ao Poder Público que as obras foram realizadas, pedindo para que sua obrigação seja considerada cumprida e para que o Poder Público considere que o imóvel esteja totalmente habitável. Após a liberação do Poder Público, a demanda de consignação em pagamento será extinta e os aluguéis deverão ser pagos normalmente.