TÍTULO VI
Das Várias Espécies de Contrato
CAPÍTULO I
Da Compra e Venda
Seção I
Disposições Gerais
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
1. Conceito de compra e venda. O dispositivo estabelece o conceito de compra e venda. Nele encontram-se os elementos essenciais desse negócio: a coisa (res), o acordo de vontade (consensus) e o preço (pretium).
Outro elemento importante deste conceito é a explicitação dos principais efeitos deste contrato: obrigar o vendedor a transferir o domínio da coisa ao comprador; obrigar o comprador a pagar o preço ao vendedor. Desse modo, resta claro que a compra e venda não produz, por si só, a transferência da propriedade, que ocorre pela tradição: o registro em nome do comprador se se tratar de bem imóvel; a transferência da posse com o ânimo de transferir a propriedade, no caso de bem móvel.
2. Características do contrato de compra e venda. A compra e venda é um contrato bilateral, consensual (em alguns casos, formal), oneroso: comutativo ou aleatório, de execução instantânea: imediata ou diferida
3. Partes.
a) Capacidade: As partes podem ser capazes ou incapazes. Os incapazes devem ser devidamente assistidos ou representados.
b) Legitimação objetiva do vendedor: o vendedor deve ser o proprietário da coisa ou adquirir-lhe a propriedade até o momento da tradição. A venda a non domino pode configurar crime de estelionato, se houver dolo, nulidade absoluta por ilicitude do objeto, anulabilidade por dolo ou por erro ou descumprimento contratual se fosse do conhecimento do comprador que o bem pertencia a terceiro. A venda a non domino é ineficaz em relação ao vero domino.
c) Legitimação subjetiva do vendedor:
c.1) um cônjuge não pode vender bens imóveis sem a anuência do outro sob pena de anulabilidade (art. 1.649), exceto:
c.1.1) no regime da separação absoluta (art. 1.647, inciso I)
c.1.2) no da participação final nos de aquestos, se autorizada a livre disposição no pacto antenupcial (art. 1.656),
c.2) cônjuges não podem vender, um para o outro, bens comuns (art. 499);
c.3) ascendentes devem obter a anuência de descendentes na venda a algum deles (art. 496; Súmula 494, STF: a ação prescreve em 20 anos a contar do ato; art. 179: reduziu o prazo para 2 anos a contar do ato);
c.4) condômino de coisa indivisível tem direito de preferência na venda de quinhão pertencente a outro condômino (art. 504; direito de preferência: arts. 513 a 520);
e) o locatário de bem imóvel tem direito de preferência para a aquisição do bem que aluga (Lei n. 8.245, art. 27);
c.5) menores sujeitos a poder familiar dependem de autorização judicial para a venda de imóveis (art. 1.691);
c.6) demais incapazes dependem de autorização judicial na venda de móveis e de imóveis (art. 1.748, IV cominado com o art. 1.774);
c.7) os bens do falido somente podem ser vendidos com autorização do juiz da falência.
d) Legitimação objetiva e subjetiva do comprador:
d.1) tutores, curadores, testamenteiros e administradores não podem adquirir bens, respectivamente, de seus pupilos, curatelados, que forem objeto do testamento ou que estejam sob sua administração. (art. 497, I; art. 1.749);
d.2) mandatários não podem adquirir para si bens mediante a utilização do próprio mandato, salvo se houver autorização expressa para tanto (art. 117, Súmula 165, STF);
d.3) servidores públicos não podem adquirir bens do ente público a que prestem serviços (art. 497, II);
d.4) juízes, serventuários e auxiliares da justiça não podem adquirir que sejam objeto de feito em tramitação no local em que prestam serviços (art. 497, III);
d.5) leiloeiros não podem adquirir bens que estejam leiloando (art. 497, IV).
4. Preço. O preço da compra e venda consiste em dinheiro ou equivalente. No tocante ao poder liberatório os títulos de crédito são, em regra, pro soluto:
“Se, na ocasião de pagar, o devedor quer pagar com cheque, ou o credor recusa o cheque, e incorre em mora o devedor, ou o credor aceita o cheque, e não se pode pensar em mora: a responsabilidade pelo cheque, que nada tem com o negócio jurídico de que se irradiara a obrigação de pagar” (PONTES DE MIRANDA. Tratado de direito privado, t. XXXVII, p. 229).
Caráter pro soluto do pagamento com cartão de crédito: REsp n. 1.133.410-RS, Min. Massami Uyeda, 3ª T., j. 16/03/2012.
Contra:
“O pagamento só poderá efetuar-se em apólices federais, estaduais ou municipais, se nisso convier o credor, ou tiver sido estipulado no contrato. O mesmo sucederá no tocante ao pagamento mediante cheque, que é recebido pro solvendo e não pro soluto; se não houver provisão, o pagamento é ineficaz.” (MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil, 4º v, p. 254; No mesmo sentido: CARVALHO SANTOS, J. M. Codigo civil brasileiro inter-pretado, v. XII, p. 177. REsp n. 1.023.648-ES, 3ª T., Min. Humberto Gomes de Barros, j. 17.03.2008.
O preço vil ou fictício torna a venda nula ou anulável se caracterizar:
a) lesão (157; MP n. 2.172-32, de 23/08/01);
b) estado de perigo (156);
c) simulação (167);
d) prática proibida (166, VII; ex.: “Lavagem de Dinheiro”, Lei n. 9.613/98, “usu-ra pecuniária ou real”, Lei n. 1.521/51, art. 4º, b, “concorrência desleal”, Lei n. 8.884/94, art. 21, XVIII).
Se a contraprestação pela alienação do bem não for dinheiro o negócio não será de compra e venda. Se a contraprestação for dinheiro e uma coisa, fica caracterizada a troca. Se for um serviço, o contrato será inominado. Se a contraprestação for composta de dinheiro e de uma coisa, o contrato poderá ser caracterizado como troca ou como compra e venda. Há dois critérios que podem ser utilizados para fazer essa distinção: o critério subjetivo e o objetivo. Pelo critério subjetivo, deve-se observar se o intuito de contratar daquele que recebe dinheiro e coisa é direcionado ao primeiro ou ao segundo, ou seja, qual dos dois bens, dinheiro ou coisa, o motivam a contratar. Se for a coisa, o negócio será troca e o dinheiro dado será a torna; se o interesse maior for a quantia em dinheiro, será compra e venda. Pelo critério objetivo, observa-se qual é o componente mais valioso, se o dinheiro ou a coisa que o acompanha. A escolha do critério a ser utilizado fica a cargo do intérprete, que deve verificar qual, no caso concreto, realiza a solução mais justa.
Marco Túlio de Carvalho Rocha nasceu em Belo Horizonte em 1968. É Mestre e Doutor em Direito Civil pela Faculdade de Direito da Universidade Federal de Minas Gerais, Procurador do Estado de Minas Gerais e advogado. Foi professor substituto e aprovado em concurso público para professor assistente da Faculdade de Direito da Universidade Federal de Minas Gerais, foi professor do Centro Universitário de Belo Horizonte (UNI-BH), das Faculdades Arnaldo Janssen e das Faculdades Milton Campos. Foi conselheiro da OAB-MG. É autor de artigos e de livros jurídicos.