Art. 78. As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação(1).
Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência desta lei(2)(3) .
1- Disposição transitória. Neste artigo o legislador abrangeu as situações do artigo anterior (contratos de locação residencial que tinham prazo determinado e venceriam na vigência da nova lei) e contratos de locação residencial que se prorrogaram por prazo indeterminado antes da vigência da lei. Nesses casos, o locador poderá denunciar o contrato, mas deverá conceder o prazo de 12 (doze) meses para a desocupação do imóvel. Não há nada que impede que nesse período as partes negociem um valor novo de aluguel. Não havendo a desocupação voluntária, o locador deverá ajuizar a demanda de despejo por denuncia vazia.
2- Aumento do prazo para denuncia da locação nesses casos. Se houve revisão do valor do aluguel no período de 12 (doze) meses anteriores a vigência da lei, seja essa revisão amigável ou judicial, a denuncia só pode ser exercida pelo locador depois de 24 (vinte quatro) meses dessa ocorrência.
3- E se locatário, na vigência do contrato de locação residencial por prazo indeterminado nessas situações, cometer uma infração? Entendo que poderá ser aplicada a lei nova de locação e o despejo é a medida para retomar o imóvel.