É facultado ao proprietário a venda do imóvel durante a locação, desde que ofereça ao locatário mediante notificação judicial ou extrajudicial, que poderá exercer o direito de preferência pelo mesmo preço e condições da proposta de compra de terceiro. É requisito para o exercício de direito de preferência que o contrato de locação esteja averbado no registro de imóvel a margem da matrícula do imóvel locado.
O inquilino sempre terá preferência na aquisição do imóvel locado em igualdade de preço e condições. Seja em qualquer modalidade negocial, venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento. O proprietário locador, através de notificação, deve comunicar o inquilino sua intenção de vender, declinando desde logo as condições.
O direito de preferência não é observado nas seguintes exceções:
Venda judicial ou extrajudicial
Venda judicial ou extrajudicial presencial ou leilão eletrônico, ou seja, qualquer modalidade prevista em lei para perda da propriedade, através de oferta pública.
Permuta
Também inexiste o direito de preferência quando o proprietário permuta o imóvel locado por outro. É lógico que novo proprietário deverá respeitar o contrato em todos os seus termos.
Doação
É pratica comum a doação de pais para filhos de seus bens no final da vida. Essa é outra exceção qualquer modalidade de doação.
Capital
Fusão, incorporação, seja locadora pessoa jurídica ou física. Por exemplo, o locador que dá o imóvel locado para integralizar as cotas sociais na empresa que é sócio. Não caracteriza venda e portanto inexiste direito de preferência.
Fiduciária
O direito de preferência não alcança a constituição de propriedade fiduciária em contratos firmados a partir de 1 de outubro de 2001. A lei exige que seja determinada nos contratos de locação foi imóvel dado em garantia. E os imóveis gravados por essa garantia poderão ser leiloados, inclusive na forma extrajudicial sem qualquer participação do inquilino.
IMPORTANTE
1. O prazo para propor ação é de seis meses a contar do registro de imóveis da venda irregular havida;
2. Para exercer os direitos do inquilino é necessário que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto ao cartório de registro de imóveis;
3. Apresentar junto com a petição inicial da adjudicação a guia de depósito acima mencionada;
4. Sendo o pleito de direito real é necessário, se casado, que ambos os cônjuges promovam a ação conjuntamente;
5. Apesar de não constar na legislação, por cautela proceda à correção monetária do valor da venda do imóvel. Por exemplo, o proprietário vendeu o imóvel no dia 20/03/2013 e você promove o depósito em 20/06/2013. Proceda a correção de três meses segundo os índices oficiais.
Mas é firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça de que a não averbação do contrato de locação no competente registro de imóveis, impede tão-somente o exercício do direito de preferência do locatário preterido, sendo desnecessária a averbação quando tratar de pedido de indenização de perdas e danos, atinentes aos prejuízos sofridos pelo inquilino em face do negócio realizado sem sua anuência. (Nos termos dos julgados Encontrado em: 31ª Câmara de Direito Privado 01/08/2013 – 1/8/2013 Apelação APL 00119404720098260292 SP 0011940-47.2009.8.26.0292 (TJ-SP) Armando Toledo)
Para o inquilino que tiver interesse na compra, o prazo para manifestação por escrito é de trinta dias do recebimento da notificação, sob pena de extinção do direito de preferência previsto em Lei.
Havendo contrato por prazo determinado deve o comprador respeitar o contrato residencial ou comercial, sendo sucessor de todas as obrigações.
Se a locação for por prazo indeterminado o novo proprietário poderá denunciar o contrato com pedido de retomada do imóvel no prazo decadencial de noventa dias, a partir do registro da venda ou compromisso.
DICA DO BATALHA DA VIDA
Não deixe de mandar notificação ao inquilino para o exercício do direito de preferência. O proprietário nada perde, pois receberá em caso do exercício desse direito o mesmo preço oferecido pelo terceiro comprador.
Fique atento ao prazo que o inquilino tem para ajuizar a ação de adjudicação do imóvel locado na falta da notificação que é de seis meses contados da data em que escritura de venda e compra foi registrada na matrícula do imóvel. Ao distribuir a ação junto com petição inicial é necessário juntar o comprovante do depósito judicial do valor do preço da venda e compra. A ação deve ser ajuizada em face do Locador e comprador e respectivo cônjuge por ser demanda de direito real.
Atenção
Se o inquilino exercer o direito de preferência e após desistir da compra do imóvel é facultado ao locador ajuizar ação judicial com pedido de perdas e danos. Agravam-se os danos se o comprador preterido em razão da preferência do inquilino também desistir da compra.
Autor: Flávio Olímpio de Azevedo.