Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (1)
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (2) (3) (4)
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (5) (6) (7) (8) (9)
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (10)
IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (11)
V – os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá – los desde que incontroversos(12);
VI – havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos(13).
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (14)
1- Alteração no “caput” do art. 62. Além do despejo por falta de pagamento, a lei de locação nesse artigo engloba também os despejos por ausência de pagamento dos aluguéis provisórios (que são fixados nas demandas revisionais ou renovatórias), os despejos pelas diferenças de aluguéis (obtidos na demandas revisionais ou consignatórias de pagamento) e os despejos fundados na ausência de pagamento de quaisquer acessórios da locação.
2- Pedidos cumulados de pagamento e de despejo. O locador pode, na mesma demanda, comunicar a ausência de pagamento dos aluguéis, das diferenças, etc; requerer o pagamento do débito e, na sua ausência, pleitear o despejo.
3- Planilha de débito discriminada. Se o locador decidir cumular os pedidos de cobrança e de despejo, a petição inicial deve estar instruída com a planilha do débito devidamente discriminada (meses, valores, multas, juros e honorários advocatícios).
4- Honorários advocatícios fixados de plano. Ao receber a petição inicial, o Juiz deverá verificar se o contrato prevê o pagamento de honorários advocatícios em caso de inadimplência e ajuizamento de demanda. Se o contrato nada estipular, serão fixados honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sob o montante do débito.
5- Litisconsórcio facultativo. Fiador. Ao ajuizar a demanda, o locatário pode incluir no pólo passivo também o fiador. Contudo, não há nada que impeça que a demanda de despejo cumulada com pedido de cobrança seja ajuizada apenas contra o locador. O locador será citado para responder ao pedido de rescisão e responder ao pedido de cobrança. O fiador será citado apenas para purgar a mora. Isso porque se o locatário não está pagando o aluguel, o fiador não irá querer correr riscos. Dessa forma, ele irá querer apenas se exonerar da sua obrigação. Contudo, o fiador poderá pleitear que o contrato continue em vigor.
6- Purgação da mora. Prazo da contestação. Prazos que não se confundem. A lei faculta que o locatário possa purgar a mora quando for citado. Em outras palavras, ele pode depositar judicialmente e independente de cálculo judicial o valor dos alugueis e acessórios em atraso e os que vencerem até a sua efetivação; as multas e as penalidades contratuais; os juros de mora, as custas processuais que o locador teve até o momento e os honorários advocatícios. Se o fiador estiver no polo passivo, também poderá fazê-lo. O prazo para o depósito judicial será de 15 (quinze) dias contados da citação. Se o fiador e o locatário forem citados em datas diferentes, o prazo será de 15 dias para cada um e contados da sua citação. A contagem do prazo para a purgação da mora terá como termo inicial o dia em que o locatário ou o fiador receberam efetivamente a citação (seja por mandado, seja por carta com aviso de recebimento) e não do dia em que o mandado ou o aviso de recebimento foi juntado aos autos. Essa juntada apenas servirá para contagem do prazo para responder aos termos da demanda (art. 231 do CPC). Portanto, são prazos que não se confundem e com termos iniciais diferentes.
7- O prazo para purgação da mora pode ser dilatado?. Não. O prazo para cada um dos réus (locatário ou fiador) é de 15 (quinze) dias contados da sua citação ou efetiva ciência da demanda.
8- Extinção da demanda. Se o depósito foi realizado, o Juiz determinará que o locador seja intimado, através de seu advogado, por Diário Oficial, para informar se concorda com os valores depositados e se o locatário está cumprindo o contrato. Se o locador concordar, a demanda será extinta, sem julgamento do mérito, e será expedido mandado de levantamento judicial.
9- Oferecimento de contestação. O locador ou o fiador podem contestar a demanda. Podem sustentar que o valor exigido está equivocado; que não houve inadimplência, etc. Nesse caso, se houverem realizado o depósito judicial, o valor não poderá ser levantado até que a questão seja resolvida. Para isso, é prudente que, ao depositarem o valor do débito, se reservem ao direito de negar a mora e discutir a questão. Agora se o locatário ou fiador entenderem que não estão mora, não estão obrigados a depositarem qualquer valor. Poderão também depositar o valor que entendem ser incontroverso e discutirem o restante.
10- Emenda do depósito. O locador pode não concordar com o depósito judicial e apontar as diferenças. A lei faculta ao locatário e ao fiador que complementem o depósito feito. O prazo será de 10 (dez) dias contados da sua intimação. Nesse caso, a intimação será feita por Diário Oficial através da pessoa de seu advogado. Se a intimação for pessoal (carta ou mandado), o prazo será contado da data em que o locador ou fiador tiveram ciência inequívoca da intimação.
11- Ausência de emenda. O locador poderá requerer o valor depositado e a demanda prosseguirá pela diferença.
12- Vencimento dos aluguéis no curso da demanda. Deverão ser depositados judicialmente os aluguéis que forem vencendo no curso da demanda, sendo facultado ao locador levantá-los se forem incontroversos. O locador pode depositar o valor que entende ser devido e contestar quanto a diferença pleiteada. Somente assim a sua contestação à ação de despejo surtirá efeito (Enunciado n. 28 do antigo Segundo Tribunal de Alçada Cível de São Paulo). Feito o depósito judicial, o locatário continuará depositando nos meses subseqüente as importâncias que entende serem corretas, sempre no prazo estabelecido no contrato.
13- Cumulação de pedidos (Despejo e cobrança). Acolhido ambos os pleitos (o pedido de despejo e a cobrança de aluguéis), a execução de alugueis pode ter início antes da desocupação do imóvel locado.
14- Proibição de emenda da mora. Se o locatário ou fiador tiver purgado a mora nos últimos 24 (vinte e quatro) meses, não poderão utilizar-se mais dessa faculdade.
Jurisprudência. TJ/SP: Apelação n 0194404-62.2011.8.26.0100. 25ª Câmara. Relatora Denise Andréia. J. 15. 05.2013. Ação Rescisória 0155843-41.2012.8.26.0000. 26ª Câmara Julgadora. Rel. Arantes Theodoro. J. 14.05.2013.