Artigo 40

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos(1) (2)(3)(4)(5)(6)(7):

        I – morte do fiador;(8)
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;(9);  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;(10)
IV – exoneração do fiador;
V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI – desaparecimento dos bens móveis;
VII – desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII – exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
IX – liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Parágrafo único.  O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

1-Fiança. É uma forma de garantia pessoal, ou seja, um terceiro (pessoa física ou jurídica) garante o cumprimento das obrigações locatícias do locatário. Em outras palavras, o fiador (terceiro) assume a responsabilidade pelo pagamento dos alugueres e demais encargos decorrentes da locação, caso o locatário ou afiançado não pague. Na fiança locatícia, são aplicáveis os artigos 818 a 839 do Código Civil.
2-Benefício da ordem. Quem o locador deve cobrar primeiro: o locatário ou o fiador? Se não houver disposição contratual em sentido contrário, o locador deve primeiro tentar obter a satisfação do seu crédito do locatário, para depois cobrar do fiador. Na prática, as partes colocam o locatário e o fiador como responsáveis solidários no contrato de locação, ou seja, o locador pode escolher quem ele irá cobrar primeiro. Caso escolha o fiador, a este cabe o direito de regresso contra o locatário.
3-Fiadores casados. Peculiaridades.  Se o fiador for casado, deverá obter a outorga uxória da sua esposa. Em uma demanda de cobrança de aluguel, é imprescindível a citação de ambos os cônjuges para responderem pelo débito (litisconsórcio necessário, CPC, art. 10. § 1º).
4- O fiador pode cobrar do locatário para prestar essa garantia? Sim e é cada vez mais comum.
5- Art.3º, inc. VII, da Lei n. 8.009/90. A impenhorabilidade do bem de família é imponível por obrigação oriunda de fiança em contrato de locação.
6- O fiador tem legitimidade para questionar o valor do aluguel? Não. Ele não participa da relação entre o locador e o locatário. Ele não será intimado dos reajustes contratuais anuais. Contudo, se for ajuizada uma demanda revisional de aluguel, o fiador deverá ser cientificado e poderá requerer a exoneração da sua garantia.
7-Hipóteses de substituição do fiador. O fiador será substituído quando perder sua capacidade pessoal ou o seu patrimônio. O locador deverá notificar o locatário para, em 30 (trinta) dias, apresentar uma nova garantia locatícia. Se o locatário não oferecer uma nova garantia, o locador poderá ajuizar demanda de despejo, inclusive com o pedido do despejo liminar (art. 59, § 1º, inc. VII).
8- Morte do fiador. Se o fiador morre, a fiança está extinta (CC, art. 836).  A herança do falecido fiador responde pelas obrigações decorrentes da locação até a data do óbito. O locatário deverá comunicar o locador da morte do fiador e providenciar outra garantia. Da data do óbito até ser efetivamente constituída nova garantia, é o locatário quem fica responsável exclusivamente pelo cumprimento das obrigações.
9- Declarações judiciais de ausência, interdição, falência, recuperação judicial ou insolvência do fiador. Se o fiador perder sua capacidade pessoal ou sua capacidade financeira, a garantia estará extinta. Se o fiador for declarado judicialmente ausente (desapareceu de sua residência e domicílio sem deixar notícias, procurador ou interessados – art. 6º do Código Civil); se for decretada a sua interdição (o fiador não possui condições de conduzir e decidir sobre os atos civis de sua vida); se for decretada a sua insolvência (pessoa física ou jurídica); se o fiador falir ou requerer a recuperação judicial (pessoa jurídica), o locador poderá exigir a substituição dele ou que seja prestada nova garantia.
10- Venda ou o gravame de todos os bens do fiador. Mudança de endereço. O fiador garante com seu patrimônio o cumprimento das obrigações locatícias. Se ele vende todos os bens de seu patrimônio ou se ele grava todos eles (com penhora, hipoteca, etc.), o locador pode requerer a sua substituição. Na prática é uma situação difícil do locador descobrir isso. Se o fiador mudar de residência sem comunicar o locador, ele também pode requerer sua substituição.