Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16)
Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas. (17)
1 – Consequências ao locador pela não observância ao direito de preferência do locatário. A Lei do Inquilinato apresenta duas consequências ao locador que não observa o direito de preferência. Essas consequências dependem da vontade do locatário e das condições para o seu exercício.
2 – E quais são essas consequências? O locatário poderá exigir a adjudicação do imóvel locado, ou seja, tornar-se proprietário do bem, ou exigir o pagamento de perdas e danos.
3 – Primeira consequência: pedido de adjudicação feito pelo locatário. Todos os requisitos devem estar presentes. Direito com eficácia real. Em primeiro lugar, para requerer a adjudicação do imóvel locado, o inquilino não deve ter sido comunicado pelo locador da sua intenção em alienar o bem. Em segundo lugar, o contrato de locação deve estar averbado na matrícula do imóvel junto ao Registro Imobiliário com no mínimo 30 (trinta) dias antes da alienação do bem. O termo de referência da contagem desse prazo é a data em que foi lavrada a escritura de compra e venda do imóvel. Em terceiro lugar, o locatário deverá ajuizar demanda de adjudicação. Ao ajuizar a demanda, deverá apresentar junto com a petição inicial o comprovante de depósito judicial do valor do preço e demais custas e valores referentes à venda. Por ser uma demanda de direito real, é obrigatória a presença no pólo ativo do cônjuge do locatário e no polo passivo do cônjuge do locador e do adquirente (CPC, art. 10,§ 1º, inc. I). A demanda deverá ser ajuizada obrigatoriamente em face do locador e do adquirente. Em quarto lugar, o locatário deverá observar o prazo fatal para o ajuizamento da demanda. Esse prazo é de 6 (seis) meses contados da data em que a escritura de venda e compra foi registrada na matrícula do imóvel.
4 – As partes podem inserir no contrato de locação uma cláusula na qual o locatário aceita não ajuizar qualquer demanda de adjudicação? Não. Essa cláusula será nula de pleno direito, pelo que dispõe o art. 45 da Lei do Inquilinato.
5 – O locatário pode optar por ajuizar demanda de anulação do negócio ao invés de demanda de adjudicação? Não. A lei assegura ao locatário apenas a demanda de adjudicação e não a demanda de anulação. Se o locatário não deseja obter a propriedade do imóvel, poderá ajuizar demanda de perdas e danos a ser apurado.
7 – Pode o locatário ajuizar a demanda de adjudicação antes do registro da escritura? Sim. O prazo é contado do registro. Contudo, é comum o adquirente não levar a escritura para o registro ou demorar para fazê-lo. Se o locatário tiver ciência da alienação do bem, poderá ajuizar a demanda de adjudicação independente do registro.
8 – O prazo para o ajuizamento da demanda começa a fluir se o adquirente averbar na matrícula do imóvel o compromisso de venda e compra? Acredito que sim, pois fica pública a intensão do locador em alienar o bem.
9 – E se o locatário perder o prazo para o ajuizamento da demanda? O prazo é decadencial. Decorrido o prazo, o locatário decai do direito de adjudicar o imóvel, ou seja, não poderá tornar-se proprietário do bem.
10 – Se o locatário perder o prazo, ele pode ajuizar a demanda de perdas e danos? O Ilustre Jurista Silvio Venosa entende que não. Para ele o locatário perder o prazo, fica caracterizado que ele não tinha o interesse em adquirir o imóvel e, por consequência, não faz jus a qualquer indenização por não ter sido observado o direito de preferência.
11 – O locatário pode ajuizar demanda de adjudicação com pedido subsidiário de perdas e danos? O Ilustre Jurista Silvio Venosa entende que sim. Caso não prospere a o pedido de adjudicação, o locatário pode requerer na mesma demanda a fixação de indenização por perdas e danos.
12 – O valor a ser depositado judicialmente pelo locatário deverá ser corrigido? Sim, o locatário deverá observar o valor expresso na escritura e corrigi-lo até o efetivo depósito. Caso o preço ainda não tenha sido totalmente pago, o locatário poderá depositar o valor já pago corrigido e o pagamento do restante, no ato, sem qualquer correção. Se o pagamento estiver sendo realizado por parcelas, o locatário depositará o valor já pago corrigido e poderá pagar as parcelas cada uma no seu vencimento.
13 – Se o locatário depositou o valor incorreto, poderá complementar o depósito? Acredito que sim. O Juiz pode conceder prazo para complementação do depósito.
14 – O valor do negócio não foi o valor expresso na escritura. É comum que o valor expresso na escritura seja inferior ao valor efetivo do negócio. Isso porque as partes desejam pagar menos tributo. Contudo, esse é um risco que eles correm, pois o locatário irá calcular o valor a ser depositado com base no valor da escritura e não no valor do negócio.
15 – Ajuizada a demanda de adjudicação, o que o locador poderá alegar? E o adquirente? Ambos serão citados. O locador só poderá sustentar que o direito de preferência foi observado ou que os requisitos não estão presentes. Já o adquirente alegará a sua boa-fé na aquisição do bem e exigirá eventuais perdas e danos do locador caso a adjudicação seja procedente.
16 – Segunda consequência. Direito de indenização. Direito pessoal. Não estando presentes os requisitos que autorizam o ajuizamento da demanda de adjudicação, como por exemplo o registro do contrato de locação (o que é o mais comum), o locatário poderá optar pelo ajuizamento de demanda de indenização por perdas e danos. Nessa demanda, o adquirente não pode ser incluído no pólo passivo. Para que o locatário tenha chances de êxito, é necessário demonstrar que ele possuía condições de adquirir o imóvel locado, mas ao não lhe ser conferido o direito de preferência, teve prejuízos materiais ou morais.
18 – Registro do contrato de locação. A Lei de Registros Públicos obriga os Cartórios a registrarem os contratos de locação na matrícula dos imóveis locados (art. 81). Para isso, deverá ser apresentada uma via do contrato de locação subscrito também por duas testemunhas. Alguns cartórios exigem que todas as assinaturas (das partes e das testemunhas) tenham firma reconhecida. Se o locatário não registrar o contrato ou não o fizer antes dos 30 (trinta) dias da lavratura da escritura pública, não poderá ajuizar demanda de adjudicação.