Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte(1):
I – não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei(2);
II – não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar(3);
III – ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores(4);
IV – não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52) (5).
1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel(6).
2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida(7).
3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado(8).
4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel(9)..
5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel(10).
1- Defesa do locador. Esse artigo disciplina a defesa do locador quando ajuizada a demanda renovatória. Além das matérias de defesas previstas no Código de Processo Civil, existem alguns limites ao seu direito. São eles:
2- Não observância do locatário dos requisitos da lei. O locador pode sustentar que o locatário não possui contrato escrito, não explora a mesma atividade por mais de três anos, etc.
3- Aluguel que não é satisfatório. O locador pode argüir que o aluguel apresentado para renovação do contrato de locação não é adequado ao real valor de mercado na época do pedido de renovação, tirando a valorização que o locatário trouxe ao imóvel. É a situação mais comum. Em sua defesa o locador contrata um engenheiro ou um arquiteto para apurar o valor de aluguel. O Juiz pode nomear um perito para estipular um valor que seria justo na época da renovação. O Juiz também pode fixar um aluguel provisório após o vencimento do contrato que ser renovado. Maiores detalhes estão nos comentários ao parágrafo quarto do dispositivo.
4- Proposta de terceiro. O locador pode se opor a renovação sustentando que tem melhor proposta de terceiro.
5- Obras e reformas solicitadas pelo locador ou transferência do fundo de comércio. Quando o locador tiver que realizar obras determinadas pelo Poder Público que irão transformar radicalmente o imóvel ou que vão acrescer valor ao negócio; ou quando o locador pretende retomar o imóvel para uso próprio ou pra transferência de fundo de comércio existente a mais de um ano, sendo os detentores da maioria do capital social o próprio locador, seu cônjuge, seus ascendentes ou descendentes (art. 52, inc. I e II), poderá se opor a renovação.
6- Contraproposta compatível. Ao questionar o valor oferecido pelo locatário na demanda renovatória, deverá o locador apresentar uma contraproposta que seja compatível com o que ele entende ser o aluguel real para o imóvel.
7- Formalização da proposta de terceiros. O locador deverá apresentar a proposta do terceiro com a sua assinatura (com firma reconhecida) e com a assinatura de duas testemunhas (também com firmas reconhecidas). Deverá ser uma proposta detalhada, inclusive com o ramo que o terceiro pretende explorar no imóvel. Esse ramo não pode ser o mesmo desenvolvido pelo locatário. O locatário tem um direito de preferência. Pode cobrir e aceitar todas as ofertas feitas pelo terceiro.
8- Comprovação de obras do Poder Público. O locador deverá instruir a contestação com documento assinado pelo representante do Poder Público demonstrando detalhadamente as obras que precisam ser feitas e a valorização que isso trará para o imóvel (estimativa). Deverá ser assinada por engenheiro devidamente habilitado.
9- Aluguel provisório. O locatário ou o sublocatário poderá pedir que seja fixado aluguel provisório para vigorar a partir do primeiro mês após o vencimento do contrato que pretende ser renovado. Esse valor não pode ser superior a oitenta por cento do valor por ele pretendido. Isso ocorre porque a demanda pode demorar muito até ser sentenciada. Em tese o contrato a ser renovado vai vencer. Para que o locatário não fique pagando um aluguel antigo, ele faz esse pedido. Se a demanda foi julgada procedente, deverá pagar as diferenças de uma só vez (art. 73).
10- Outra periodicidade e índice. O locador ou sublocador podem pedir alterações nos critérios de reajuste e de periodicidade dos pagamentos dos alugueis e demais encargos quando da renovação do contrato de locação.