Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com(1).:
I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (2)
VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; (2)
VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário(3).
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação(4).
1- Demanda renovatória. Objetivo e requisitos. A questão já foi tratada nos comentários do art. 51 da Lei do Inquilinato. O autor da demanda pretende ter a locação renovada para proteger seu ponto de comércio. A localização do negócio representa muito para o comerciante. Portanto, ao ajuizar a demanda, o autor além de observar os requisitos do art. 319 do CPC (nomes, qualificação, pedido, fundamentação, etc.), deverá juntar o contrato escrito em vigor, com vencimento dentro de seis a doze meses contados a partir da propositura da demanda, e que o prazo desse contrato seja de no mínimo 5 (cinco) anos, ou a soma dos contratos anteriores e interruptos seja de 5 (cinco) anos. Além disso, o autor deve provar que esta explorando o mesmo ramo de negócio nos 3 (três) últimos anos de maneira ininterrupta. Deverá o autor também provar, com a juntada de documentos, que está cumprindo rigorosamente o contrato em curso, com o pagamento de todos os aluguéis e encargos, inclusive demonstrando a quitação de taxas e impostos quando lhe couber o pagamento. Existe uma divergência na jurisprudência quanto a questão desse cumprimento rigoroso. Acredito que se o locatário atrasou alguma vez o pagamento e conseguiu resolver a pendência, poderá ajuizar a demanda renovatória. Por fim, o locatário deverá indicar na petição inicial todas as condições do novo contrato, principalmente o novo aluguel.
2- Fiador. Se a locação a ser renovada possui como garantia a fiança, o fiador deverá ser devidamente qualificado, ainda que seja o mesmo. O locatário pode indicar o fiador depois de ajuizar a demanda. O locatário deve também fazer de que o fiador tem condições financeiras de garantir a locação e de que ele aceita expressamente essa responsabilidade. Se for casado, o cônjuge deve expressamente anuir com a fiança. O locador pode se opor ao fiador e questão será resolvida na demanda.
3- Prova da sucessão ou da cessão. Quando o autor for sucessor ou cessionário do locatário, deverá fazer prova dessa condição. A Súmula 482 do Col. STF disciplina que locatário, que não for sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não pode somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato, nos termos do decreto 24.150. O caso mais comum é a sucessão que ocorre na empresa. Nesse caso, o autor deve juntar aos autos a alteração contratual devidamente registrada na Junta Comercial.
4- Ação proposta por sublocatário. O sublocatário em primeiro lugar deve ser legítimo (autorizado pelo locador). O sublocador (locatário) e o locador devem ser citados e serão litisconsortes necessários. Se a sublocação for de todo o imóvel, o proprietário (locador) ficará obrigado com a renovação, desaparecendo a figura do sublocador (locatário). Se a sublocação for de todo o imóvel, só o sublocatário pode exercer o direito a renovação (art. 51, parágrafo primeiro). Se a sublocação for parcial, permanece a locação e sublocação. Ambos, sublocatário e locatário, se possuírem fundo de comércio comum, podem ajuizar a demanda renovatória em conjunto (litisconsórcio). Se o sublocador (locatário), em virtude do seu contato direto com o locador, tiver prazo suficiente para responder a ação renovatória ajuizada pelo sublocatário, está dispensada a citação do locador.