Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei(1).
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação(2)(3).
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação(4) .
1- Contrato de construção ajustada (build to suit- construído para servir). Incluído pela lei n. 12.744 de 19 de dezembro de 2012. Segundo o I. Professor Silvio de Sávio Venosa , por esse contrato um investidor viabiliza um empreendimento imobiliário segundo os interesses de um futuro usuário que irá utilizá-lo por um período previamente estabelecido, garantindo o retorno de investimento e a remuneração pelo uso do imóvel. Em linhas gerais, são os casos em que um investidor faz um imóvel planejado e perfeito para os negócios do locatário. É um instituto comum nos Estados Unidos e na Europa.
2- Retorno Financeiro. O locador (investidor) e o locatário podem livremente pactuar as cláusulas do contrato. O locador fica responsável pela entrega do imóvel em perfeitas condições de uso. Em troca, o locatário deve permanecer no imóvel por um período pagando aluguéis com um valor predeterminado para aquisição do bem. O período de pagamento de aluguel serve para que o investidor recupere o investimento. Ao final, se o locatário decide não adquirir o imóvel o investimento está recuperado. Geralmente os períodos de pagamento de aluguel são de dez/quinze anos. Para o locatário, que geralmente são empresas, o negócio é vantajoso no sentido de que ele receberá um imóvel adequado aos seus negócios sem precisar gastar com aquisição do terreno, aprovação na Prefeitura, construção, etc. Depois de um longo período pagando aluguéis, poderá adquirir o bem ou devolvê-lo.
3- Renuncia ao direito de revisão. Como o aluguel visa recuperar o investimento feito pelo locador, as partes podem convencionar que durante a vigência do contrato de locação não haverá revisão do valor pago.
4- Demanda revisional de aluguel. O Segundo o I. Professor Silvio de Sávio Venosa entende ser incabível a demanda revisional de aluguel após três anos da vigência do contrato, pois poderia causar um desequilíbrio na relação. O aluguel como exposto não visa apenas remunerar o uso do imóvel, mas também amortizar os investimentos efetuados para a concretização do negócio.
5- E o locatário decide desocupar o imóvel? Se o locatário decidir devolver o imóvel deverá pagar multa. Contudo, a multa não será àquela prevista no art. 4º da Lei do Inquilinato. A multa terá como teto a soma dos valores dos aluguéis que o locador teria a receber até o final da locação.