Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei(1).
1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping Center(2) (3) :
a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22 (4) ,e
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite – se e obras de paisagismo nas partes de uso comum(5).
2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas(6).
1- Locação de espaços em “shopping centers”: locador. O locador nos centros comerciais pode ser o empreendedor ou o administrador. O empreendedor é aquele que implementa o centro de compras. Por vezes, é o próprio empreendedor quem loca o espaço aos lojistas. Também é comum que, instituído o centro comercial, é nomeado um administrador que organizará o funcionamento do local.
2- Regras específicas. Comparação a um condomínio. Além de ser obrigado observar a Lei do Inquilinato, o locador e o locatário (lojista) podem livremente pactuar cláusulas no contrato. É comum que o centro comercial tenha um regulamento. O centro comercial ou shopping center pode ser equiparado um condomínio. Nesse caso, cada lojista responde com sua quota-parte para as despesas do Centro Comercial. Também é possível que o aluguel seja fixado com base nas vendas do lojista. O desrespeito as regras pode ser considerado infração contratual passível de despejo (art. 9, inc.II), além de óbice a renovação.
3- Direito de preferência. É vedado ao lojista locatário o direito de preferência na aquisição da loja comercial, salvo se todo Centro Comercial for vendido pelo locador (empreendedor ou administrador)
4- Restrições ao locador. O locador não pode cobrar dos lojistas as reformas ou acréscimos que interessem à estrutura do imóvel (letra “a” do art. 22); não pode cobrar a pintura de fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas (letra “b” do art. 22); e, por fim, não pode cobrar as indenizações trabalhistas e previdenciárias pelas despensas de empregados ocorridas em data anterior ao início da locação (letra “d” do art. 22). As demais despejas extraordinárias e condomínio previstas no art. 22, parágrafo único, podem ser cobradas dos lojistas, ainda que nas locações em geral constitua obrigação do locador.
5- Restrições ao locador. O locador não pode cobrar dos lojistas as despejas com obra ou substituição de equipamentos, que impliquem em modificar o memorial descritivo da data do “habite-se” e obras de paisagismo nas partes de uso comum. O legislador procura evitar surpresas ao locatário.
6- Orçamento. O locador deve elaborar um orçamento e incluir todas as despesas que serão cobradas do locatário lojista. Somente assim poderá cobrá-las, ressalvados os casos de urgência e força maior que deverão ser devidamente demonstrados. O lojista ou locatário poderá ainda, pessoalmente ou representado por uma entidade de classe, de dois em dois meses, exigir a comprovação das despesas que a ele são repassadas.
JURISPRUDÊNCIA: AgRg no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 762.693 – RJ (2006/0069751-1) RELATOR : MINISTRO PAULO GALLOTTI J.. 2.7.2007