Artigo 1314

CAPÍTULO VI
Do Condomínio Geral

Seção I
Do Condomínio Voluntário

Subseção I
Dos Direitos e Deveres dos Condôminos

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

1. O condomínio é uma situação jurídica na qual dois ou mais proprietários exercem direitos simultâneos sobre o mesmo bem, adquirindo, cada qual, parte ou fração ideal sobre o todo, como ocorre em prédio de apartamentos, escritórios ou outros. Cada condômino utiliza o bem comum sem excluir o direito dos demais, formando-se uma pluralidade de sujeitos.
2. A pluralidade de titulares, ou a comunhão, faz gerar a indivisibilidade do bem, exercendo cada condômino poder sobre a integralidade e não sobre parte determinada daquele.
3. O co-proprietário, assim, é dono de uma fração ideal sobre o bem comum, como também das áreas comuns, tais como hall, áreas de lazer, corredores, quadras etc.
4. Divide-se o condomínio em geral (ordinário, pela vontade das partes, por lei, pelo casamento ou pela sucessão causa mortis) e edilício (forma especial de propriedade imóvel, mesclando a propriedade condominial indivisa com a propriedade individual do titular sobre sua unidade autônoma).
5. O condomínio ordinário, por sua vez, poderá ser voluntário ou necessário. É voluntário quando for oriundo de uma declaração de vontade entre os co-proprietários, que acordam na aquisição de bem comum, presumindo-se como iguais as partes ideais.
6. Observa-se, pelo dispositivo, as prerrogativas inerentes ao exercício condominial, por cada comunheiro isoladamente, como a de reivindicação, da defesa da posse contra esbulho e a faculdade de alienação (gratuita ou onerosa) da fração ideal, assim como de poder gravá-la, como se dá com a hipoteca.
7. É necessário o condomínio (condomínio legal) quando não tem origem num acordo de vontades, mas sim da imposição da lei. Vem tratado no art. 1.327 e seguintes do Código, e reporta-se ao direito que tem o titular do imóvel vizinho de ser proprietário da metade dos muros, paredes, cercas e valas construídas pelo outro vizinho.
8. Direito de usar e fruir significa que o condômino poderá gozar do bem, com algumas limitações em relação ao proprietário individual. Não poderá, assim, alterar a destinação original da coisa comum e também não poderá impedir que os demais condôminos exercitem o mesmo direito de uso e gozo.
9. Poderá cada condômino dispor livremente de sua fração ideal se o bem for divisível, sem a necessidade de consentimento dos demais condôminos. Se o bem for indivisível, terá que se observar o direito de preferência dos demais condôminos, seja na alienação ou no gravame de ônus real sobre o bem (art. 1.322).
10. Cada condômino poderá propor individualmente ação reivindicatória ou possessória sem anuência dos demais, a fim de defender o bem em seu todo, afastando prática de ocupação indevida por lei ou mesmo de esbulho ou turbação.
11. Condomínio pro indiviso é aquele onde diversas pessoas têm a propriedade comum sobre uma coisa fisicamente indivisa e o direito de cada um, pela fração ideal, se estende se estende sobre toda a coisa, sem necessidade de dividir. Assim, a comunhão é de fato e de direito, sendo que os condôminos não têm a posse de determinada parcela da coisa, pois tudo é de todos.
12. Multipropriedade imobiliária é espécie de condomínio onde diversos proprietários repartem o aproveitamento econômico de certo imóvel, para fins de lazer ou não, em turnos de revezamento, normalmente semanais ou mensais, em período certo do ano. Cada coproprietário tem limitação quanto ao seu exercício, mas possui as demais faculdades jurídicas normais da propriedade, como a disposição e o gravame de ônus real (v. Gustavo Tepedino, Ed. Saraiva, 1993).
13. Condomínio edilício, ou especial, é o condomínio em edifícios, com origem na divisão dos prédios urbanos em unidades consideradas autônomas e com titulares diversos, também denominado condomínio horizontal, por conta dos planos horizontais de cada andar do prédio.
14. O parágrafo único do dispositivo em análise especifica que se exige a totalidade dos condôminos, independente dos quinhões, sempre quando um determinado condômino quiser dar posse ou uso de sua fração ideal a terceiros estranhos.
15. A fração ideal é tida juridicamente como um bem indivisível e só poderá ser alienada quando for também alienada a unidade imobiliária autônoma (Bezerra de Melo, Direito das Coisas, p. 268, ed. Atlas, 2015).