A locação também poderá ser desfeita em caso de:
(a) Mútuo consentimento: Ambas as partes resolvem por fim à locação com a entrega das chaves, elaboram um termo de entrega das chaves o que não exime o locatário pelos débitos posteriores, por exemplo, danos no imóvel. Também podem elaborar o documento de extinção da locação fixando prazo para entrega das chaves e demais condições. Por exemplo, podem inserir que o locatário deixa no imóvel um armário embutido que ele comprou em troca de aluguéis a vencer. Caso o locatário não desocupe o imóvel amigavelmente na data aprazada é cabível o ajuizamento de ação de despejo para reaver o imóvel de forma coercitiva;
(b) A infração contratual ocorre quando uma das partes, o inquilino ou o locador, descumpre qualquer uma das cláusulas estipuladas no contrato. Por exemplo: o inquilino subloca o imóvel para diversas pessoas, apesar de constar expressamente no contrato a proibição da sublocação em todas as hipóteses. Ou ainda, o locador que havia se comprometido, por meio do contrato, a fazer uma obra de emergência no imóvel e não o faz;
(c) Ausência de pagamento pelo inquilino de aluguéis e demais encargos, água, luz, IPTU, etc. Tais obrigações devem estar inseridas no contrato de locação;
(d) Exigência do Poder Público para execução de obras emergenciais, deixando expostos os moradores à situação de perigo, tornando-se o bem impróprio para uso, por questão de segurança ou saúde pública. Se o imóvel se tornar impróprio para uso em continuidade a locação será extinta. Resistindo o inquilino na ocupação do imóvel, o locado poderá ajuizar ação de despejo e diante do quadro emergencial com pedido de tutela antecipada com imediata evacuação do imóvel.
DICA DO BATALHA DA VIDA
Ocorrendo a rescisão por consentimento de ambos contratantes, inquilino e locador, as partes devem ser minuciosas para pôr fim a locação. Por cautela elaborem um termo inserindo:
a) as condições do imóvel;
b) o prazo para desocupação;
c) a data para vistoria no imóvel e outras obrigações.
Pode-se inclusive mencionar expressamente no termo de rescisão quem será a responsabilidade sobre a pintura do imóvel, após o término do contrato de locação.
Se a entrega das chaves, a vistoria e a elaboração do termo forem realizadas de forma concomitante (mesmo dia) e não havendo mais débito e obrigações decorrentes do contrato de locação, por cautela insira uma cláusula na qual as partes dão quitação plena, rasa, irrevogável e recíproca, para nada mais reclamar em relação ao extinto contrato de locação.
Autor: Flávio Olímpio de Azevedo.