O objetivo da Ação Revisional de Aluguel é adequar o valor do aluguel ao de mercado, visando manter o equilíbrio econômico do contrato. Por exemplo: o aluguel atual é de R$ 10.000,00 e o valor de mercado para o imóvel é de R$ 20.000,00. O locador através do instrumento processual promove a ação para majorar o aluguel para R$ 20.000,00.
Ambas as partes locador e locatário podem propor, quer para reduzir ou majorar o aluguel, chegando ao real valor do mercado. A ação é cabível para imóveis residenciais e não residenciais e são esses os requisitos para a propositura:
a) Conforme já ressaltado- que o valor do aluguel não seja compatível com o praticado pelo mercado;
b) que o último acordo para majoração do aluguel tenha ocorrido há mais de três anos para fixação de aluguel novo;
c) que o locador ou locatário insira em seu pedido o valor do aluguel que pretende, por ser justo e adequado ao valor de mercado e faça prova através laudo pericial no curso da ação;
Renúncia
É válida a cláusula inserida em contrato de locação com renúncia ao direito de pleitear revisão do aluguel, segundo as decisões dos Tribunais. Ao novo ver é errônea essa intepretação por ofender a legislação que prevê que são nulas as cláusulas renunciativas que visem a elidir direitos estipulados na Lei do Inquilinato;
Aluguel provisório
Ao receber a petição inicial o Juiz designará a audiência de conciliação para comparecimento das partes e não havendo acordo, baseando-se em elementos trazidos pelas partes, poderá fixar o aluguel provisório, sendo que para majorar poderá fazê-lo até oitenta por cento do aluguel vigente e no caso de sua redução, a pedido do locatário, igualmente observará o mesmo percentual, não podendo ser superior.
Não é necessário que o Juiz fixe o aluguel na audiência de conciliação, poderá aguardar a contestação (defesa do inquilino ou proprietário) para receber demais e novos elementos para uma melhor decisão.
Se as partes não aceitarem o valor fixado e provisórios poderão interpor recurso, que é conhecido por Agravo de Instrumento.
O aluguel fixado em sentença retroage até data da citação. Exemplificado: o aluguel mensal é de R$ 5.000,00 e o réu (inquilino) foi citado em 24/02/2013 e sentença foi prolatada em 24/11/2014, fixando o aluguel de R$ 7.000,00. O locatário deverá pagar vinte e um alugueis adicionais, ou seja, a diferença de R$ 2.000,00 vezes 21= R$ 26.000,00. Se houver fixação de aluguel provisório pelo Juiz reajustando o aluguel, no começo da ação, a diferença será menor.
DICA DO BATALHA DA VIDA
O antigo ditado popular: “que é melhor um mau acordo que uma boa demanda” é um conselho atualizado para os dias de hoje em face do Judiciário abarrotado de processos, com falta de funcionários e juízes, com uma sistemática processual repleta de recurso, que resulta em um Judiciário lento. Uma ação revisional poderá demorar anos.
O custo da ação é alto, pois depende de prova pericial para avaliação do valor de locação, muito custosa para as partes.
Por isso o locadores e locatários precisam de todas as formas chegarem a um acordo para fixação do aluguel. A ação é prejuízo para ambos os lados: pagamentos de custas judiciais, honorários de advogado e honorários de perito, etc.
Mas, se não houver acordo preparem as provas, testemunhas geralmente corretores de imóveis e outros experts do mercado imobiliário para prestarem depoimentos em juízo acerca do valor do imóvel. Contrate peritos para avaliar o imóvel, que funcionarão como assistentes da prova técnica.
Autor: Flávio Olímpio de Azevedo.