Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente (1) (2).:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado(3);
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos(4);
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos(5).
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário(6).
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade(7).
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub – rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo(8).
§ 4º O direito a renovação do contrato estende – se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo(9).
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor(10) (11)(12).
1- Objetivo do legislador. A ação renovatória foi instituída pelo Decreto n. 24.150 de 1934. A lei n. 8.245/91 recepcionou as principais disposições da chamada “Lei de Luvas” e grande parte da jurisprudência sobre elas. A ação renovatória tem o objetivo de tentar conciliar o conflito de interesses do titular da propriedade imobiliária (o locador) e do titular do fundo de comércio (o locatário). Em simples palavras, o legislador procura proteger o locatário de um imóvel não residencial que transformou o local em um verdadeiro patrimônio para seu negócio. Por outro lado, também protege o locador, proprietário do bem, para que receba um valor adequado a título de aluguel. Essa ação permite que o contrato de locação seja renovado por igual prazo. É óbvio que esse direito a ação renovatória será exercido se as partes não chegarem amigavelmente a um acordo para renovação do contrato.
2- Requisitos da petição inicial. Além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, a ação renovatória exige que sejam obervados outros pontos. São eles:
3- Contrato escrito e com prazo determinado. Em primeiro lugar, o contrato que se pretende renovar deve ser escrito e com prazo determinado. É necessário que o locatário que pretende prorrogar a locação tenha o propósito de dar continuidade ao estabelecimento comercial formado por ele no imóvel. Se protege a atividade comercial e empresarial. A jurisprudência apresenta uma série de atividades como hotéis, cartórios, oficinas mecânicas, institutos de beleza, emissoras de rádio e televisão, estabelecimentos de ensino, galpões, etc. A jurisprudência também estende o direito a ação renovatória para pessoas físicas que exercem profissões liberais, como advogados, médicos, etc. A prorrogação só é facultada se o contrato for por prazo determinado.
4- Duração do contrato deve ser de no mínimo 5 (cinco) anos, podendo tal prazo resultar da soma de dois ou mais contratos escritos consecutivos, que não tenham sofrido nenhuma solução de continuidade . Os prazos ininterruptos devem ser interpretados a luz de situações fáticas peculiares. Pode se admitir que o Juiz considere unificados prazos descontínuos se a descontinuidade ocorrer por malícia do locador. De início, os Tribunais entendiam que descontinuidade dos prazos convencionados por contratos escritos impedia a soma na totalização do quinquênio. Entretanto, a jurisprudência se pacificou no sentido de se admitir a soma de prazos de dois contratos menores, ainda que entre eles existisse um curto hiato em que a locação ficou sem contrato. Também é possível somar o prazo da sublocação, mesmo verbal, ao prazo da locação, quando essa é cedida ao sublocatário juntamente com o fundo de comércio. Não se admite a soma de prazos se os contratos de locação a serem somados foram estabelecidos com diferentes locadores, a não ser que nos contratos anteriores estiver convencionado a continuidade da locação em caso de venda do imóvel. Não se pode afirmar que o locador quer burlar a lei ao impor ao locatário um contrato por escrito com prazo de duração inferior a cinco anos.
5- Exploração ininterrupta do mesmo ramo de comércio pelo prazo mínimo de três anos . O locatário deve exibir, com a petição inicial, prova do exercício trienal do mesmo ramo no local, sob pena de ser considerado carecedor da ação. O essencial é que o próprio locatário explore o fundo de comércio. Manter o mesmo ramo de comércio significa não alterá-lo no período de exploração trienal. Mas o locador poderá ampliá-lo.
6- Legitimidade ativa. Locatário: O locatário é o titular por excelência da ação renovatória, desde que observados os requisitos apontados. Ele poderá transmitir o direito à ação renovatória para eventuais sucessores ou cessionários da locação. Contudo, para que isso ocorra, é necessário que o cessionário seja legítimo, ou seja, que o contrato de locação permita a cessão e haja autorização expressa do locador.
8- Legitimidade ativa. Sociedade: A sociedade da qual o locatário participa pode exercer o direito a ação renovatória mediante duas condições: a) o contrato de locação deve autorizar a utilização do imóvel pela sociedade e b) que a esta passe a pertencer o fundo de comércio. A legitimidade da sociedade se explica, pois é ela que explora o fundo de comércio. Tanto a sociedade como o sócio-locatário podem, em litisconsórcio ativo, ajuizar a ação, dada a concorrência de seus interesses na renovação do contrato de locação.
8- Legitimidade ativa. Sócio sobrevivente: Dissolvida a sociedade pela morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito à renovação desde que continue no mesmo ramo. Esse entendimento já está superado, porque hoje se admite a continuidade residual da sociedade , sob a administração do sócio sobrevivente, até que os sucessores do falecido sócio o substituam no quadro social da empresa.
9- Legitimidade ativa. Extensão: Poderão propor a ação renovatória os locatários que tenham por objeto atividades industriais ou os locatários que sejam sociedades civis, desde que regularmente constituídos e que observem os requisitos legais.
10- Prazo para o exercício da ação. O locatário deve exercer seu direito entre um ano antes do término do contrato de locação e seis meses antes do final do contrato. Por exemplo, se o contrato vencer no dia 31 de dezembro de 2014, o locatário deve ajuizar a demanda entre 1º de janeiro de 2014 até no máximo 30 de junho de 2014. Em simples palavras, contam-se os seis meses anteriores ao término do contrato da data do vencimento para trás. O prazo é decadencial, insuscetível de suspensão, dilatação ou interrupção, de modo que se extingue o direito não exercido dentro dele.
11. Não pode existir cláusula contratual que impeça oi locatário de exercer o direito de renovação- Art. 45. O locador não pode proibir o locatário de exercer seu direito.
12- Locação mista. A locação mista é aquela em que o imóvel é alugado para fins comerciais e residenciais. Se preponderar a atividade comercial, serão aplicadas apenas as normas das locações residenciais; se a atividade residencial for predominante, serão as normas não residenciais que deverão ser observadas. Se a locação for mista e atividade que se destaca é comercial, o locatário poderá exercer o direito a renovação.
JURISPRUDÊNCIA: AI n. 0254498-48.2012.8.26.0000, j. 15.5.2013. 29ª Câmara do Eg. TJ. Rel. Ferraz Felizardo; RECURSO ESPECIAL Nº 862.818 – PR (2006/0141809-4) RELATORA : MINISTRA MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, j. 12.06.2007. AgRg no REsp nº 721122/SP, Relatora Ministra Laurita Vaz, in DJ 17/10/2005