Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se (1):
I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação(2); ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade(2);
II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente(3).
1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences(4).
2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo(5).
3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar(6).
1- Contestação do locador. O locador pode em sua contestação ao direito de renovação arguir questões de direito como legitimidade ativa e passiva, ausência de requisitos da petição inicial, a destinação do imóvel pelo locatário, a forma e duração do contrato de locação, a exploração trienal do mesmo ramo de comercio, a intempestividade do ajuizamento da demanda, o não cumprimento fiel do contrato de locação, etc. Pode até mesmo concordar com a renovação do contrato, mas divergir contra o aluguel que o locatário pretender pagar. Contudo, o artigo 52 traz hipóteses nas quais o locador não está obrigado a renovar o contrato.
2- Poder Público e obras no imóvel. O locador não está obrigado a renovar o contrato de locação se o Poder Público exigir a realização de obras no imóvel locado (interdição por falta de segurança ou higiene), ou se ele desejar realizar uma reforma no imóvel que altere a sua natureza. Em ambos os casos, é necessário provar documentalmente o alegado. Quanto a reforma do imóvel por iniciativa do locador, ele deverá provar e demonstrar que a obra irá agregar valor a propriedade.
3- Retomada para uso próprio para transferência de fundo de comércio. O locador não está obrigado a renovar o contrato de locação se pedir o imóvel para uso próprio ou para transferência de fundo de comércio existente a mais de um ano, sendo ele detentor da maior parte do capital da empresa da qual faça parte, ou seu cônjuge, ascendente ou descendente. O locador não pode requerer o imóvel para uso próprio e exercer a mesma atividade do locatário, a não ser que o fundo de comércio que será transferido seja o mesmo (Súmula 481 do STF). Na sua contestação, o locador deverá demonstrar cabalmente a destinação que dará ao imóvel. O locador pode pedir o imóvel para uso próprio independente da transferência ou não do fundo de comércio. Os locadores forem condôminos, um condômino pode exercer a “retomada” desde que os outros anuam.
4- Proteção na transferência do fundo de comércio. Como já dito anteriormente, o locador não pode retomar o imóvel para exercer a mesma atividade ou trabalhar no mesmo ramo do inquilino. Isso veda aquele locador que, vendo o sucesso do seu inquilino, decide montar o mesmo negócio no mesmo local. A exceção seria se o fundo de comércio que será transferido seja o mesmo.
5- Shoppings Centers. Não pode o locador em centros comerciais recusar-se a renovar o contrato de locação para se utilizar do imóvel. Na maioria dos casos, os shoppings centers são grupos empresariais. A finalidade dele é construir centros e dar em locação espaços para terceiros. E eles pretendem que os terceiros exerçam e se mantenham no local o maior tempo possível.
6- Indenização. O art. 52 traz três hipóteses que asseguram ao locatário o direito de indenização pelos prejuízos e lucros cessantes em caso de mudança, perda do local e desvalorização do fundo de comércio. A primeira hipótese é a melhor proposta de terceiro. A renovação pode ser recusada se um terceiro fizer a melhor proposta. Sobre essa questão, ela é melhor tratada no artigo 75 da Lei do Inquilinato. A segunda hipótese ocorre se o locador, após a retomada do imóvel, injustificadamente no prazo de três meses não utilizar o bem para uso próprio ou para a transferência de seu fundo de comércio preexistente. Neste caso, o locatário deverá ajuizar uma demanda própria e demonstrar que não há nenhuma excludente de responsabilidade do locador. A terceira e última hipótese é se o locador retomar o imóvel para realizar obras solicitadas pelo Poder Público ou para realizar as obras que declarou realizar e não as inicá-las dentro de um prazo de três meses. Também nesse caso deverá ser proposta demanda autônoma pelo locatário. Ressalta-se ainda que, se o locador não iniciar as obras solicitadas pelo Poder Público em 60 (sessenta dias) da retomada do imóvel, poderá responder por ação civil pública e ser acionado para o pagamento de multa (art. 44, inc. III e parágrafo único).
JURISPRUDÊNCIA: EDcl no RECURSO ESPECIAL Nº 594.637 – SP (2003/0174925-7) RELATOR : MINISTRO ARNALDO ESTEVES, j. 18.11.2006.