Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (1) (2) (3) (4) (5)
I – além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida(6);
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (7)
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)
III – sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto(8);
IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (9)
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) (10)
1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente. (11)
2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei(12) (13) (14).
1- Objetivo da demanda revisional de aluguel. O valor do aluguel e dos demais encargos deve ser justo e corresponder ao preço do mercado. Se não há um consenso entre as partes de qual seria o justo valor do aluguel durante a vigência do contrato, a questão será resolvida judicialmente. É uma demanda que tem se tornado comum nesse período de grande valorização imobiliária.
2- Legitimidade. A demanda revisional de aluguel pode ser ajuizada tanto pelo locador quanto pelo locatário. O locador pode entender que o aluguel e demais encargos está defasado em relação aos preços que são praticados no mercado; já o locatário pode entender que está pagando um valor acima da média para o local.
3- Prazo que deve ser respeitado para o ajuizamento da ação (art. 19). A demanda revisional de aluguel só pode ser ajuizada após três anos contados do início do contrato ou do último acordo ou revisão do aluguel (judicial ou não) realizado anteriormente. O acordo deve ajustar novo valor de aluguel e adequá-lo ao mercado. Esse é acordo que se torna o marco inicial da contagem de prazo para nova revisão. Se a demanda for ajuizada sem que o prazo seja observado, o Juiz pode considerar o autor carecedor da ação.
4- A demanda será processada pelo procedimento comum, nos termos do art. 1049 do CPC”.
5- Renuncia ao direito de revisão do aluguel e convenção sobre os prazos (Súmula 357 do STF). É válida cláusula contratual de renuncia ao direito de revisão do aluguel. Não há ofensa ao artigo 45 da Lei do Inquilinato. As partes também podem estipular prazos maiores ou menores para que o direito de revisão seja exercido. Também é possível que a revisão seja estipulada por árbitros (compromisso arbitral).
6- Petição inicial. Requisitos. O autor deverá além de observar os requisitos do art. 319 do CPC, indicar o valor do aluguel que ele considera justo e adequado. O autor costuma contratar um engenheiro ou arquiteto que irá elaborar um laudo de avaliação. Esse laudo será apresentado como documento da petição inicial. Nesse laudo, o engenheiro ou arquiteto verifica o estado do imóvel, sua localização, compara com imóveis vizinhos, faz uma pesquisa de mercado, etc. Esse engenheiro será indicado como assistente técnico do autor e poderá já na petição inicial formular quesitos ao eventual perito judicial.
7- Aluguel provisório e audiência de conciliação e mediação. Ao receber a petição inicial, o juiz determinará a citação do réu para comparecer em uma audiência de conciliação ou de mediação. A audiência de conciliação ou mediação será designada de acordo com o art. 334 do CPC. Na mesma decisão, o juiz pode, com base nos elementos trazidos pelo autor, fixar o aluguel provisório. O valor proposto como novo aluguel poderia ser pedido em sede de tutela antecipada em caráter antecedente, nos termos do art. 303 do CPC? Acredito não ter nenhum impedimento. Caberia ao réu interpor agravo de instrumento para evitar a estabilização da tutela (art. 304 do CPC). O réu poderia, também, evitar a estabilização da tutela se pedir, antes da realização da audiência de conciliação ou da mediação, para que o aluguel provisório seja revisto. Se o autor for o locador, o aluguel provisório nunca será superior a 80% do valor pedido na inicial; se o autor for o locatário, o aluguel provisório nunca será inferior a 80% do valor vigente.
8- Pedido de revisão do aluguel provisório. Antes da audiência de conciliação, o réu pode pedir a revisão do aluguel provisório. Para isso, é interessante instruir o pedido com um laudo informando qual seria o valor justo. O laudo pode informar que o valor pago atualmente é justo ou que o valor adequado é inferior ao valor pedido na inicial, o que reduz o aluguel provisório. Da decisão que não admitir a revisão cabe agravo de instrumento.
9- Contestação. Com o novo CPC, a contestação deverá ser apresentada (i) após a realização da audiência de conciliação ou da mediação ou (ii) após o pedido de cancelamento da audiência ou da mediação a ser feito pelo réu. A contestação deverá seguir o disposto no art. 335 do CPC e trará o valor que o réu entende como sendo justo e adequado. O juiz, então, nomeará perito judicial para apurar o valor correto. Os assistentes técnicos das partes deverão apresentar quesito ao perito. O perito apresentará seu laudo e as partes se manifestarão. Quem arca com os honorários periciais é o autor da demanda.
10- Agravo de instrumento. Como dito no item “7”, acredito que o autor pode requerer o aluguel provisório em sede de tutela antecipada em caráter antecedente. Caberia ao réu interpor agravo de instrumento para evitar a estabilização da tutela (art. 304 do CPC).
11- Não cabimento da revisional de aluguel. Não cabe demanda revisional se estiver correndo prazo para desocupação do imóvel, pela denuncia vazia manifestada pelo locador nos contratos residenciais e não residenciais prorrogados por prazo indeterminado ou quando o prazo para desocupação tenha sido estipulado judicialmente ou amigavelmente.
12- Novo valor do aluguel. O valor do novo aluguel deverá respeitar o disposto no contrato e a periodicidade do reajuste nunca poderá ser inferior a um ano.
13- Sucumbência. Princípio da causalidade. A parte vencedora será sempre aquela que teve sua proposta mais próxima do aluguel fixado pelo Juiz. Assim, esse o critério para fixação do ônus de sucumbência.
14- Posso ajuizar uma demanda revisional na pendência de outra demanda revisional ou renovatória? Sim. O novo aluguel vigora a partir da citação (art. 69). Nada impede que nova demanda revisional possa ser ajuizada desde que observado o intervalo legal entre as duas citações. Na demanda renovatória se pretende fixar um novo aluguel para o novo contrato. Passado três anos sem que a renovatória tenha terminado, é possível ajuizar a demanda revisional, que regerá o aluguel a partir da citação.
Jurisprudência. TJ/SP: Agravo de Instrumento nº 0032299-79.2013.8.26.0000. 28ª Câmara. Rel. Celso Pimentel. J. 15.5.2013.