Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário(1).
§ 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo(2) (3) (4) (5):
I – o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento(6);
II – o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia(7);
III – o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato(8);
IV – a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei(9);
V – a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário(10).
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) (11)
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) (12)
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) (13)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) (14)
2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar – se – á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes(15).
§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) (16)
1- Ação de despejo. Rito Ordinário. As demandas de despejo serão processadas pelo rito ordinário (rito comum). O objetivo da demanda de despejo é a rescisão do contrato de locação e a retomada do imóvel locado. Como será visto nos artigos seguintes, a Lei do Inquilinato permite que o locador cumule também o pedido de cobrança dos aluguéis e demais encargos em atraso, bem como faculta ao locatário e ao fiador o direito de purgar a mora.
2- Concessão do despejo liminar. O despejo liminar é uma decisão interlocutória e não definitiva. Seria uma forma de antecipação da tutela jurisdicional. Por isso pode ser revogada a qualquer momento. No despejo liminar o juiz determina a desocupação do imóvel objeto da ação sem o conhecimento do locatário. Por essa razão, ele deve ser formulado antes da citação do réu, ou seja, na petição inicial. Para isso, são necessário observar alguns requisitos que seriam o periculum in mora e o fumus bonis iuris. Da decisão que concede o despejo liminar cabe agravo (de instrumento, eis que apto a causar dano de difícil reparação) com pedido de efeito suspensivo. O objetivo do despejo liminar é evitar prejuízos ao locador com a demora no processo. A sentença irá confirmar ou não o pedido liminar. Mesmo se o despejo tiver sido executado, deverá constar na sentença que o contrato de locação foi rescindido e decretar o despejo. Se a apelação for recebida apenas no efeito devolutivo, prevalece a sentença sobre a tutela, a substituindo. Se a apelação for recebida em ambos os efeitos, a concessão da liminar prevalece. Alguns juristas não acreditam que a decisão possa ser revertida, ou seja, o locatário não deve ser reconduzido ao imóvel. No caso, apenas caberia perdas e danos ao inquilino.
3- Caução idônea. É requisito fundamental a prestação de caução. Se o juiz vai determinar que o locatário desocupe o imóvel sem antes ouvi-lo, deve assegurá-lo alguma garantia em caso de ressarcimento por perdas e danos. A Lei exige que o locatário deposite o valor equivalente a três meses do aluguel.
4- A caução só pode ser prestada com o depósito de três meses de aluguel?. Não. Já é pacífico que o locador pode oferecer o próprio imóvel locado ou o outro imóvel desde que seu valor seja superior aos três meses de aluguel. O locador também pode, nos casos de despejo por falta de pagamento, oferecer o próprio crédito, desde, é claro, seja superior aos três meses.
5- Prazo de 15 (quinze) dias. Concedido o despejo liminar, o Juiz deverá fixar o prazo de 15 (quinze) dias para que o locatário desocupe o imóvel voluntariamente. Na prática o cartório expede o mandado para citar o locatário a responder a demanda e intimá-lo a desocupar o imóvel. Ele deverá ser intimado pessoalmente. Decorrido o prazo sem a desocupação, caberá ao locador comunicar o Juiz que determinará a expedição do mandado de despejo coercitivo.
6- Primeira hipótese para concessão da liminar. Descumprimento do acordo de rescisão (art. 9º, inc. I). As partes podem acordar para que o locatário desocupe o imóvel em até seis meses. Esse acordo deverá ter firma reconhecida e ser celebrado na presença de duas testemunhas. Se o locatário permanecer no imóvel, será ajuizada a demanda de despejo que poderá ter o pedido liminar feito. O acordo deve conceder um prazo mínimo de seis meses para que o locatário desocupe o imóvel. Contudo, há uma corrente que defende que a liminar pode ser concedida mesmo se o prazo estipulado no contrato for menor.
7- Segunda hipótese para concessão da liminar. Rescisão do contrato de trabalho (art. 47, inc. II). A empresa pode fornecer para seu empregado a locação de um imóvel durante o tempo de trabalho. Havendo rescisão do contrato de trabalho e sendo a empresa a locadora, poderá ajuizar demanda de despejo com pedido liminar.
8- Terceira hipótese para concessão da liminar. Locação para temporada. O locador pode, no prazo de 30 (trinta) dias do término do contrato de temporada (que é de 90 dias), ajuizar demanda de despejo com pedido liminar.
9- Quarta hipótese para concessão da liminar. Morte do locatário sem deixar sucessor legítimo (art. 11, inc. I). Se o locatário falecer e não permanecer residindo no imóvel o cônjuge sobrevivente, o companheiro, ou os herdeiros necessários e pessoas que viviam sob a sua dependência econômica, o locador poderá ajuizar demanda de despejo com pedido liminar, caso estejam no imóvel pessoas que não estão autorizadas a suceder o inquilino morto. O mesmo serve para as locações não residenciais. Somente o espólio ou o sucessor no negócio ali mantido é que podem permanecer no imóvel.
10- Quinta hipótese para concessão da liminar. Permanência de sublocatário no imóvel quando a locação principal for rescindida. A sublocação está automaticamente rescindida quando a locação principal for rescindida (art. 15). Se o sublocatário permanecer no imóvel, o locador poderá ajuizar a demanda com pedido de despejo liminar. No presente caso, tanto faz se o sublocatário era legítimo ou ilegítimo.
11- Sexta hipótese para concessão da liminar. Locação desfeita para reparações urgentes no imóvel (art. 9º, inc. IV). São os casos em que há a necessidade de reparos urgentes, determinados pelo Poder Público, e eles não podem ser executados com a permanência do locatário no imóvel ou ele se recusa a dar consentimento para sua realização. O locador pode ajuizar a demanda de despejo e na petição inicial demonstrar a necessidade da reforma (com laudo técnico) e os riscos de danos a integridade física dos ocupantes. Nesse caso, o despejo liminar cabe tanto na locação residencial como na locação não residencial, inclusive nas locações disciplinadas no art. 53 da Lei do Inquilinato.
12- Sétima hipótese para concessão da liminar. Não apresentação de nova garantia do locatário para o locador (art. 40, parágrafo único). O locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia no prazo de trinta dias. Se o locatário se silenciar ou não apresentar uma garantia suficiente, o locador pode ajuizar a demanda de despejo com pedido liminar. O juiz só pode conceder a liminar se não está verificada de maneira inequívoca a idoneidade da garantia apresentada ou diante da ausência da apresentação dela após a notificação. Havendo dúvida, a liminar poderá aguardar a citação do réu.
13- Oitava hipótese para concessão da liminar. Término da locação não residencial e demanda proposta em até trinta dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento da retomada. É uma hipótese exclusiva para os casos de locação não residencial (arts. 56 e 57). Findo o contrato de locação e não havendo a entrega das chaves, o locador deve ajuizar demanda de despejo no prazo de trinta dias contados da data do término da avença. Nesse caso poderá pleitear a concessão de liminar. Prorrogado o contrato por prazo indeterminado, o locador deverá realizar a denuncia vazia. Decorrido o prazo de trinta dias sem a desocupação voluntária, o locador deverá ajuizar demanda de despejo dentro do prazo de trinta dias contados do vencimento concedido na notificação. Que fique claro: o contrato se torna por prazo indeterminado quando termina e as partes não se manifestam em um prazo de trinta dias. O locador só pode exercer o direito de retomada se realizar a denuncia vazia. Ele irá notificar o locatário para desocupar voluntariamente o imóvel no prazo de trinta dias. Não havendo essa desocupação, poderá ajuizar demanda de despejo. Só poderá pleitear a concessão de liminar se ajuizar ação em trinta dias contados de quando o locatário deveria desocupar o imóvel voluntariamente.
14- Nona hipótese para concessão da liminar. Falta de pagamento de aluguel e de acessórios não havendo garantias no contrato. O contrato de locação pode ter sido celebrado sem qualquer garantia ou a garantia pode ter sido extinta no curso do contrato. Sem garantias, em caso de despejo por falta de pagamento poderá ser concedida a liminar. No caso da fiança, o fiador pode solicitar a desoneração e ainda estar vigente o prazo de 120 dias da sua responsabilidade (art. 40, inc. X). Nesse caso, não cabe o despejo liminar. Essa hipótese é cabível em todos os tipos de locação.
15- Ciência os sublocatários. O objetivo é que o sublocatário não seja tomado de surpresa com a demanda de despejo com pedido liminar. O sublocatário poderá purgar a mora nos casos de despejo por falta de pagamento. Ele não será parte da demanda, mas poderá intervir no feito . Finda a locação, resolve-se a sublocação (art. 15). A lei se refere apenas aos sublocatários legítimos.
16- Locatário pode elidir o despejo liminar. Nos casos de concessão de despejo liminar por falta de pagamento em contrato sem garantia (inc. IX do parágrafo primeiro do art. 59), poderá purgar a mora no prazo de desocupação fixado pelo Juiz, depositando o valor integral devido na forma do art. 62, inc. II. Aplicam-se as mesmas regras do art. 62, ou seja, poderá o inquilino complementar o depósito. O prazo para purgar a mora inicia-se da data em que o locador tem ciência inequívoca da concessão da liminar e não de quando o mandado é juntado aos autos. Se o depósito não for completado, o despejo poderá prosseguir.
Jurisprudência: TJ/SP. Agravo de Instrumento n. 0489500-66.2010.8.26.0000. 36ª Câmara. Rel. Des. Jayme Queiroz Lopes. J. 28.6.2013; Agravo de Instrumento n. 0065940-58.2013.8.26.0000. 35. Câmara. Des. Rel. Mendes Lopes. J. 22.4.2013.