Artigo 47

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel(1) (2):
I – Nos casos do art. 9º(3);
II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu  emprego(4);
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio(5);
IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento(6);
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos(7).
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se(8).:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo(9).

1-Regra geral. A regra geral é a de que os contratos de locações residenciais ajustados por escrito e com prazo inferior a 30 (trinta) meses se prorrogam automaticamente por prazo indeterminando ao final do termo estipulado, mantidas as mesmas cláusulas e condições.
2-Denuncia cheia ou motivada nas locações residenciais. É o direito que o locador possui de rescindir o contrato de locação residencial e retomar o imóvel nos contratos residenciais que vigoram por prazo indeterminado e eram escritos e ajustados com prazo inferior a trinta meses. Ele só pode exercer esse direito se observar uma das cinco hipóteses do artigo 47.
3- Primeira hipótese. Art. 9º. Se o contrato de locação residencial foi celebrado com prazo inferior a 30 (trinta) meses e se prorrogou automaticamente (estando vigorando por prazo indeterminado), o locador só consegue rescindir o contrato e retomar o imóvel por prática de infração contratual ou legal; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para realização de repartos urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las, e; por fim, por mútuo acordo. A demanda para retomar o imóvel é a de despejo.
4- Segunda hipótese. Desocupação por extinção do contrato de trabalho. É comum a empresa ou o empregador alugar ou intermediar a locação de imóvel residencial para seu empregado. Se o contrato for inferior ao prazo de 30 (trinta) meses e for prorrogado por prazo indeterminado, só poderá ser retomado pelo locador se extinto o contrato de trabalho. A demanda para retomar o imóvel é a de despejo. Se o empregado reside no local de trabalho (motoristas, zeladores, etc.), findo o contrato de trabalho devem desocupá-lo, sob pena do ajuizamento de demanda de reintegração de posse e não demanda de despejo.
5- Terceira hipótese. Uso próprio ou uso para residência de ascendente ou descendente do locador. É a hipótese em o locador pede o imóvel para seu uso, do seu cônjuge ou do seu companheiro. O locador também pode pedir para uso residencial de seu ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio (nem o cônjuge ou companheiros deles). Pode o locador pedir o imóvel para uso residencial de seu filho solteiro? Sim. Na verdade, tanto o ascendente quanto o descente, qualquer que seja o estado civil deles (solteiro, casado, divorciado, separado) pode ser beneficiário do pedido formulado pelo locador. Se casado, exige-se que nem ele, beneficiário, nem seu cônjuge ou companheiro tenham imóvel próprio. Presume-se a sinceridade no pedido. A presunção é relativa e cede perante a prova contrária. Nesse caso, o ônus da prova será do locatário.
6- Quarta hipótese. Pedido para reforma ou demolição. A reforma ou demolição deve aumentar em pelo menos vinte por cento da área construída, ou de cinqüenta por cento se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão.
7- Quinta hipótese. Retomada pela locação ininterrupta . É a retomada simples, apenas pelo decurso de prazo de cinco anos de locação ininterrupta pelo mesmo locatário.
8- Retomada para uso próprio . Nesse caso, o retomante deverá ser sincero no pedido, ou seja, deverá comunicar se está ocupando ou se tem outro imóvel próprio, ou se embora utilizando imóvel alheio, já tiver retomado imóvel anteriormente. O retomante também deverá dizer se o ascendente, descendente ou beneficiário utiliza imóvel próprio.
9- Prova de propriedade. Nas hipóteses de retomada para uso próprio ou de parentes, ou no decurso de locação velha de mais de cinco anos, o retomante deverá provar que possui direito real sobre o imóvel.
Ver Súmulas 409, 410, 483 e 486, todas do Col. STF.