Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
- O compromissário-comprador passa a ter direito real de aquisição em relação ao bem tão logo se veja quitado de todas suas prestações e obrigações, sendo titular do respectivo direito de sequela em face do vendedor – ou a quem o imóvel tenha sido transferido – dado o efeito erga omnes gerado pelo registro imobiliário.
- Havendo recusa para entrega da escritura do bem, o compromissário-comprador poderá valer-se da ação judicial de adjudicação compulsória, demonstrando o cumprimento total de suas obrigações pactuadas na avença.
- A ação de adjudicação compulsória tem por finalidade obter, através de sentença, a denominada carta de adjudicação, a qual substitui a lavratura da escritura definitiva – recusada por quem tinha o dever de emiti-la – devendo a respectiva decisão ser levada a cartório para registro.
- Caso o vendedor esteja recusando, de má-fé, o recebimento das prestações faltantes, para livrar-se da adjudicação compulsória com o intuito de impedir a transferência do bem, cabe ao comprador consignar em juízo os respectivos pagamento, para o posterior ajuizamento da competente ação (RT 783/438).
- Enunciado 95 CJF: “O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ)”.
- O registro imobiliário do contrato de compromisso de compra venda em cartório legitima o compromissário-comprador a receber a indenização integral em virtude de eventual desapropriação sobre o imóvel, desde que sua obrigação esteja quitada (STF, MS nº 24.908).
- O procedimento da ação de adjudicação compulsória se operava pelo rito sumário previsto no CPC de 1973, o qual deixou de existir pela novel lei processual (Lei 13.105/2015), não tendo sido contemplada esta demanda, entretanto, dentre aquelas de procedimento especial (art. 539 e segs), o que a remete ao procedimento comum.