Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
- Trata o dispositivo de um novo direito real de aquisição – direito do promitente comprador do imóvel (art. 1.225, VII) – não se tratando de fruição ou de garantia e diferindo em relação à propriedade por não ser um direito pleno ou ilimitado.
- A promessa irretratável de venda é o contrato em que o compromitente-vendedor se obriga a vender ao compromissário-comprador determinado imóvel, pelo preço, condições e modos especificados, outorgando-lhe a escritura definitiva tão logo se dê o adimplemento da obrigação. Uma vez pago o preço, o promissário-comprador adquire direito real à aquisição do bem, podendo exigir a escritura do vendedor ou de terceiros cedidos e, em caso de recusa, socorrer-se-á da adjudicação compulsória (Diniz, 2011, p. 419).
- São características do instituto a irretratabilidade do negócio, não podendo haver cláusula de arrependimento, recaindo sobre bens imóveis loteados ou não, onde o preço seja pago à vista ou mediante prestações periódicas, com registro no cartório de imóveis que assegure o direito real de aquisição mencionado.
- O contrato pode ser particular ou por via de escritura pública, não exigindo a legislação civil forma preordenada.
- Súmula 239 STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório ode imóveis”.
- Os devedores devem ser interpelados para resgatarem as prestações vencidas e não pagas (mora solvendi), sob pena de não configurar fundamento para a rescisão do contrato (RT 184/125).
- Súmula 76 STJ: “A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor”.
- Enunciado 253 CJF: “O promitente comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido à venda”.
- É necessária a outorga uxória quando relacionada à alienação de bens imóveis (art. 1.647, I), aplicando-se a mesma regra em relação ao compromisso de compra e venda, sob pena de nulificação do ato, no prazo de até dois anos após o término da sociedade conjugal, exceto no regime da separação de bens (art. 1.647).