A fiança é garantia fidejussória, também chamada garantia pessoal é garantidor do contrato de locação, pessoa física ou jurídica, que é um terceiro na relação contratual. Se o locatário não pagar alugueis encargos e causar danos no imóvel, como fiador é obrigado pagar todo o débito.
Principais controvérsias da fiança
I – Benefício de ordem: Em uma execução de dívida oriunda de locação os bens devem ser penhorados primeiro o do locatário para depois os do fiador se o inquilino não tiver bens suficientes para supor o débito. Mas, na prática, os contratos de locação inserem cláusula que o fiador renuncia ao benefício de ordem, neste caso os tribunais têm entendido que ambos os locatário e inquilino são solidários, isso é livre a escolha do credor locador, que poderá requerer a penhora dos bens de qualquer dos dois.
II – Bem de Família: O fiador não poderá alegar em execução a impenhorabilidade do seu bem de família, único imóvel de sua propriedade, que habita com a família. Essa excepcionalidade é baseada na Lei do Inquilinato é absolutamente inconstitucional e afronta o caráter social da moradia. Mas os julgamentos dos Tribunais são unânimes no sentido que o bem de família responde pela dívida referente à fiança de contrato de locação.
III – Entrega das Chaves: E praxe nos contratos de locação que o fiador responde de forma solidaria com inquilino por todas as obrigações do contrato de locação até efetiva entrega das chaves. Mas há inúmeras discussões nos Tribunais quando há adendos nos contratos sem a participação do fiador. A jurisprudência é no sentido que o fiador não responde em aditamentos de contrato que não anuiu, mas responderá, o fiador, se contrato é convolado em indeterminado após o vencimento.
IV- Exoneração do Fiador: Há possibilidade do fiador desonerar-se da fiança mediante notificação, ficando obrigado somente durante o prazo de 120(cento e vinte) dias após o recebimento da notificação a responder pelas obrigações contratuais.
V – A desoneração da fiança é possível somente em locações por prazo indeterminado. Por exemplo: se o prazo de locação termina 30/12/2013, somente a partir de 1/1/2014 pode fiador desonerar-se da fiança;
VI – Outorga Uxória: Fiança prestada sem anuência do outro conjugue é nula e ineficaz. A garantia da fiança não é extinta com morte de um dos conjugues, permanecendo continuando o remanescente obrigado a responder pela fiança;
VII – A morte apaga tudo, também, a fiança e o espólio respondem somente até o dia da morte do fiador, havendo bens suficientes deixados pelo falecido para o pagamento do débito. É obrigação do inquilino substituir o falecido fiador por novo. Mas se o falecido era casado, segundo jurisprudência majoritária, a morte de um não elimina a responsabilidade do outro.
DICAS DO BATALHA DA VIDA
Sem dúvida a melhor garantia para um contrato locação é o bom fiador, por isso a grande maioria dos contratos de locação tem como exigência do proprietário a fiança, afastando outros tipos de garantia.
Para o fiador pode gerar uma grande dor de cabeça, amizades rompidas, briga com parentes etc.
Pense muito antes de prestar fiança. Se for inevitável use os instrumentos legais em sua garantia, principalmente a desoneração da fiança no final do contrato, para não perenizar esse grande ônus.
Autor: Flávio Olímpio de Azevedo.