O locador e o locatário podem livremente estipular o prazo de duração do contrato de locação, mas quando esse for superior a dez anos é necessária autorização do outro cônjuge no tocante a tal período, seja qual for o regime de bens, exceto o regime consensual de separação de bens.
A jurisprudência tem entendido que no regime obrigatório de separação de bens é necessária a anuência do outro cônjuge, pois esse regime de bens não decorre da vontade do casal, pois é imposto por disposição legal.
Obs. A separação obrigatória é estipulada no artigo 1641 do Código Civil: os maiores de setenta anos e os que dependerem de suprimento judicial para casar, etc.
A regra é válida para os contratos de locação comercial ou residencial e válida para ambas as partes: o locatário e locador.
A ausência da vênia conjugal, ou seja, a falta de concordância do outro cônjuge quanto à duração do contrato de locação excedente há dez anos não resulta em ato contratual nulo ou anulável. A parte prejudicada poderá apenas pleitear a redução do contrato para dez anos, por exemplo, no caso de uma locação de quinze anos no qual a mulher não anuiu na contratação. É possível efetuar a revisão contratual de modo a reduzir tal prazo para dez anos.
DICA DO BATALHA DA VIDA
Nas locações residenciais o melhor prazo do contrato de locação para o proprietário é o de trinta meses. É que a retomada por denúncia vazia exige esse prazo mínimo.
A denúncia vazia é a retomada do imóvel locado pelo proprietário sem que este tenha que dar qualquer justificativa. Por exemplo, não é necessário que ele especifique que o imóvel será para o seu próprio uso, o de um filho, ou outro motivo específico, basta tão somente dizer que não quer mais o locatário no imóvel.
Para o inquilino é melhor o prazo inferior a trinta meses, mas dificilmente qualquer imobiliária aceitará prazo menor devido à praxe de mercado.
Uma saída para essa exigência quando as partes desejem um contrato de menor prazo e inserir uma cláusula em que ambas as partes possam rescindir o contrato a qualquer tempo sem penalidade, principalmente multa.
Obs. Maiores detalhes nos itens 53.19-Denuncia Vazia e 53.20 Locação Comercial – Ação Renovatória dessa obra.
Autor: Flávio Olímpio de Azevedo.