Artigo 46

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso(1)(2)(3).
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato(4).
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação(5)(6)(7)(8).

1-Regra geral. A regra geral é a de que os contratos de locações residenciais ajustados por escrito e com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses se encerram ao final do termo estipulado. Contudo, na prática nem sempre o locatário desocupa o imóvel. Se o locatário permanecer no imóvel alugado por mais 30 (trinta) dias sem a oposição do locador, o contrato estará prorrogado por prazo indeterminado, mantida as demais cláusulas e condições.
2-Denuncia vazia ou imotivada nas locações residenciais. É o direito que o locador possui de rescindir o contrato de locação residencial sem a necessidade de pagar multa ou justificar a motivação. Para exercer esse direito, basta que o contrato de locação residencial seja escrito e tenha o prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses. Após o decurso do prazo, o locador pode realizar a denuncia vazia.
3- Como exercer esse direito? O artigo apresenta duas formas de exercer a denuncia vazia em seus parágrafos.
4- Demanda de despejo sem a necessidade de notificação premonitória. Em primeiro lugar, o contrato deve estar vigorando por prazo indeterminado, ou seja, ele foi ajustado por escrito, com prazo estipulado de 30 (trinta) meses ou mais e esse prazo findou. Em segundo lugar, o locatário não desocupou o imóvel. Em terceiro lugar, o locador deverá ajuizar a demanda de despejo no período de 30 (trinta) dias contados a partir do vencimento do prazo contratual.
5- Demanda de despejo com a necessidade de notificação premonitória. Findo o contrato de locação, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do locador, o contrato está prorrogado por prazo indeterminado, mantida as demais cláusulas e condições. Para exercer o direito a denuncia vazia, o locador deverá notificar o locatário preliminarmente para desocupar o imóvel voluntariamente em 30 (trinta) dias, sob pena de despejo. A notificação pode ser judicial ou extrajudicial. A notificação pode ser feita através de carta com aviso de recebimento, e-mail, etc. A lei não exige forma especial. O prazo para que o locatário desocupe voluntariamente o imóvel começa a fluir da data em que ele efetivamente recebeu a notificação. Deve sempre restar comprovado que o locatário teve ciência inequívoca do recebimento da notificação. As cartas com aviso de recebimento costumam ser recebidas por porteiros e cada vez mais são utilizados outros meios, como cartórios de notas. Se o locatário não desocupar o imóvel locado voluntariamente em 30 (trinta) dias, o locador deverá ajuizar a demanda de despejo. É condição da ação a notificação premonitória. Se o locador não fizer a notificação, o despejo será extinto sem julgamento do mérito, eis que ele é carecedor da ação.
6- E se o locador realizar a notificação premonitória mas não ajuíza a demanda de despejo dentro dos 30 (trinta) dias. O que ocorre? Há um entendimento de que não seria necessário nova notificação premonitória. A demora em ajuizar a demanda de despejo não prejudicaria o direito do locador. Mas também há um entendimento de que a notificação perde a eficácia se a demanda no for ajuizada em 30 (trinta) dias do escoamento do prazo para a desocupação voluntária. E se o locador, após realizar a notificação, continuar recebendo aluguéis, sem qualquer ressalva, presume que renunciou tacitamente ao direito de reaver o imóvel.
7- E as garantias no contrato com prazo indeterminado? Permanecem até a efetiva entrega das chaves pelo locatário (art. 39), salvo estipulação em sentido contrário.
8- E se após os 30 (meses) as partes renovarem o contrato? Desaparece o direito do locador a denuncia vazia, devendo respeitar o contrato. É comum as partes colocarem cláusulas estipulando que elas devem renovar o contrato após o decurso de prazo. Se elas não renovarem, caberá ao locatário direito a perdas e danos e não o direito a renovação.