Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar – se – á o seguinte(1):
I – os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas(2);
II – é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato(3);
III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento(4);
IV – desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far – se – á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando – se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil(5);
V – os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo(6).
1- Objetivo do artigo. O artigo 58 traz uma de regras a serem observadas nas demandas judiciais que envolvam locação residencial ou não residencial abrangidas pela lei de locação.
2- Férias forenses. Esse inciso está em desuso. Está cada vez mais difícil serem deferidas as férias coletivas nos Estados. O que é frequente são os prazos processuais serem suspensos entre a data do natal e a data do ano novo. Contudo, os processos continuam a tramitar. De qualquer forma, fica estipulado que os processos que envolvam locação tramitam normalmente durante as férias forenses.
3- Competência. Nas demandas que envolvam contrato de locação, residencial ou não residencial, o foro competente para conhecer e julgar é o do local do imóvel. Contudo, as partes podem livremente eleger um foro no contrato. O foro é a circunscrição judiciária em que se deve tramitar a demanda. Assim, por exemplo, a locação residencial pode ser de imóvel localizado em Santos-SP e as partes elegerem o Foro de São Paulo-SP para dirimir quaisquer problemas derivados do contrato. Esse inciso está amparo pelo art. 111 do Código de Processo Civil e pelo art. 78 do Código Civil.
4- Valor da causa. A regra geral é que o valor da causa seja sempre 12 (doze) vezes o valor do aluguel vigente a época do ajuizamento da demanda. O valor da causa é o valor que o autor da demanda atribui à causa. Serve para fixar parâmetros de recolhimento de custas judiciais e também para fixar honorários sucumbenciais a serem pagos pela parte que não obteve êxito na demanda. Assim, nas demandas de despejo, revisionais de aluguel, renovatórias, etc., essa regra deve ser observada. A única exceção é para as demandas de despejo decorrentes de extinção do contrato de trabalho (art. 47, inc. II). Nesses casos, o valor atribuído a causa será de três salários vigentes quando do ajuizamento.
5- Intimações e notificações. O inciso determina que a intimação ou notificação possa ser feita por correspondência enviada pelo correio com aviso de recebimento se o contrato de locação autorizar. Nos casos de pessoas jurídicas, as intimações poderão ser feitas por fax. Com advento da lei n. 8710/93, que alterou o art. 222 do Código de Processo Civil, não é mais necessário a expressa autorização do contrato de locação para que a intimação ou notificação seja feita por correio. Hoje em dia existem também os e-mails com aviso de leitura. De toda forma, é necessário que a pessoa a ser notificada ou intimada tenha ciência inequívoca do ato. Muitas vezes o aviso de recebimento é assinado por terceiros (porteiros, parentes, etc.) o que pode gerar nulidade.
6- Efeito devolutivo. Os recursos interpostos contra a sentença de demandas decorrentes dessa lei, não terão efeitos suspensivos, ou seja, não suspendem o processo. Em outras palavras, as sentenças produzem seus efeitos assim que são proferidas e devem ser observadas imediatamente. Dessa forma, em uma demanda de despejo, o despejo pode ser executado sem que haja a necessidade de se aguardar o julgamento do recurso de apelação. Basta que o locador preste a caução (art. 64). Todo recurso tem efeito devolutivo, ou seja, de devolver ao juízo recursal a possibilidade de reexaminar a decisão recorrida. A lei n. 12.112/2009 trouxe uma exceção: se a sentença julgar improcedente a demanda renovatória, o juiz deve fixar prazo de até 30 (trinta) dias para que o locatário desocupe o imóvel, contados do trânsito em julgado da decisão (art. 79). Assim, a sentença não poderá ser cumprida imediatamente. Na prática, a parte prefere aguardar que a sentença seja confirmada em segundo grau para iniciar o seu cumprimento.
Jurisprudência. TJ/SP: Agravo de Instrumento nº 0267548 44.2012.8.26.0000. 31ª Câmara. Rel. Francisco Casconi. 23.4.2013.