Artigo 1473

CAPÍTULO III
Da Hipoteca

Seção I
Disposições Gerais

Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:

I – os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;

II – o domínio direto;

III – o domínio útil;

IV – as estradas de ferro;

V – os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;

VI – os navios;

VII – as aeronaves.

VIII – o direito de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

IX – o direito real de uso; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

X – a propriedade superficiária.          (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

XI – os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e respectiva cessão e promessa de cessão.        (Incluído pela Medida Provisória nº 700, de 2015)   Vigência encerrada

§ 1º A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se-á pelo disposto em lei especial. (Renumerado do parágrafo único pela Lei nº 11.481, de 2007)

§ 2º  Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos IX e X do caput deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

1. A hipoteca é uma garantia real cujo objeto relaciona-se a um imóvel, suscetível de alienação, permanecendo o bem na esfera possessória do próprio devedor hipotecário. Destarte, é o bem imóvel que irá garantir o pagamento da obrigação principal, em caso de inadimplência.

2. Muito embora permaneça na posse direta do proprietário, seu direito torna-se menos pleno, uma vez que o bem fica vinculado diretamente à dívida principal contraída. Não paga a dívida, o credor hipotecário poderá alienar judicialmente a coisa, pagando-se integralmente com o produto da venda (Rodrigues, 2003, p. 390).

3. Constitui-se a hipoteca mediante ato levado à registro no Cartório de Registro de Imóveis, como determina o art. 1.227 do Código Civil, por se tratar de direito real constituído sobre imóveis.

4. Com o registro, surge o dever de respeito que todos devem a este direito real (erga omnes), gerando ao credor hipotecário direito de preferência e sequela. Trata-se de um direito acessório, uma vez que objetiva a garantia de pagamento de uma obrigação principal. Assim, extinta a obrigação principal, a hipoteca se extingue.

5. A hipoteca é um direito indivisível, incidindo sobre a totalidade do bem imóvel, de forma que o pagamento parcial do crédito não libera parcialmente o ônus real, que continua incidindo sobre o todo.

6. Dois princípios se destacam na regência da hipoteca: especialização e publicidade.

7. Princípio da Especialização: consiste na descrição detalhada e precisa do bem dado em garantia real, com todas as suas especificações, localização, área etc. De igual forma, no contrato de hipoteca deverá constar o valor da dívida, prazo de pagamento, taxas de juros e outros. Não prevendo especialização, a hipoteca não terá validade em relação a terceiros.

8. Princípio da Publicidade: a Publicidade surge com o registro público do título constitutivo da garantia real de hipoteca, perante o Cartório de Registro Imobiliário, nos moldes do art. 1.227 do Código Civil. Com o registro, ninguém poderá alegar desconhecimento do ônus real constituído, como poderá ocorrer em relação a um segundo credor hipotecário, que terá de respeitar o direito de preferência do primeiro.

9. Os incisos II e III estabelecem que os bens que se tem o domínio direito ou domínio útil também poderão ser objeto de hipoteca, o que se aplica às enfiteuses instituídas anteriormente da vigência do Código Civil de 2.002.

10. As estradas de ferro são bens imóveis por acessão intelectual e a sua hipoteca é disciplinada pelos artigos 1.502 a 1.505.

11. O inciso V dispõe que podem ser objeto de hipoteca os recursos naturais a que se refere o artigo 1.230, ou seja, as jazidas, minas, demais recursos minerais, os monumentos arqueológicos, os potenciais de energia hidráulica e outros bens mencionados em leis especiais.

12. A propriedade superficiária (EC – Lei 10.257/2001) também poderá ser objeto do direito real de hipoteca, nos ditames da Lei 11.481/07.

De fato, admite-se a instituição de hipoteca ou alienação fiduciária em ralação à propriedade imóvel em si, independentemente da propriedade superficiária. Nesse caso, a constrição não atingirá eventuais plantações ou construções que façam parte da propriedade superficiária.

De igual forma, admite-se a instituição desta constrição real tão somente sobre a propriedade superficiária, sem comprometer ou atingir o direito do titular do dono do solo (fundieiro).

13. O objeto da hipoteca, em regra, deve ser um bem imóvel. Entretanto, os incisos VI e VII determinam que navios e aeronaves também possam ser objeto de hipoteca. A Lei 11.481, de 2007, regra que tais constrições sejam regidas por legislação especial.

14. Assim, a hipoteca de aeronaves está expressamente prevista na Lei 7.565/86, a qual estatui o Código Brasileiro de Aeronáutica, sendo tratada pelo ordenamento com um bem móvel especial, o qual se torna apto para garantir o crédito de bens imóveis.

15. A hipoteca de navios vem contida na Lei 7.665/88, legislação esta regulamentadora da propriedade marítima de nosso país, a qual admite a incidência desta constrição real ou de outra, seja em navios já construídos ou em fase de construção.

16. De fato, como as aeronaves e as embarcações se constituem em bens móveis especiais muito valiosos e podem ser facilmente identificados em suas particularidades, são plenamente viáveis para garantir quaisquer créditos existentes.