CAPÍTULO VII
Do Condomínio Edilício
Seção I
Disposições Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§1oAs partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
§2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
§4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
- Trata-se do condomínio especial dos edifícios coletivos, ou condomínio horizontal, que teve como base a Lei nº. 4.591/1964, tratada hoje pelos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil, sob o título de “Condomínio Edilício”.
- O condomínio edilício é o referente a condomínios de edifícios coletivos, e consiste na conjugação do direito do uso exclusivo do titular, sobre sua unidade independente, com o direito relativo às partes comuns do condomínio.
- Esta modalidade de condomínio representa a união da propriedade das partes exclusivas, de cada titular, com a propriedade das partes comuns, ou co-propriedade, sendo que estas não podem ser alienadas separadamente, nem divididas.
- Trata-se, pois, de uma conjunção perpétua e inseparável da propriedade exclusiva com a propriedade em comum, ou co-propriedade (Mário, 2004, p. 186).
- Podem ser livremente alienadas as partes exclusivas, de utilização independente, como as unidades de apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, com as respectivas frações ideais do solo, como garagens.
- Admite-se a transformação de uma área em comum em uma unidade autônoma, desde que a decisão seja por unanimidade, uma vez que representa uma diminuição da fração ideal de cada co-proprietário.
- Súmula 478 do Supremo Tribunal Federal: “Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”.
- Enunciado 89 do Conselho da Justiça Federal: “O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clube de campo”.
- Enunciado 90 do Conselho da Justiça Federal: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse”. (Alterado pelo Enunciado 246)
- Enunciado 91 do Conselho da Justiça Federal: “A convenção de condomínio ou assembléia geral podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos do condomínio”.
- Enunciado 246 do Conselho da Justiça Federal: “Fica alterado o Enunciado n. 90, com supressão da parte final: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício”.
- Enunciado 247 do Conselho da Justiça Federal: “No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área ‘comum’ que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao ‘uso comum’ dos demais condôminos”.
- Enunciado 320 do Conselho da Justiça Federal: “O direito de preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda de garagem”.