53.01 – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL – LEI DO INQUILINATO

Locador

É o proprietário ou possuidor do bem que se obriga, através de contrato, a ceder algo a uso e gozo temporário de uma coisa.

Locatário

É a pessoa que contrata mediante certa quantia, denominada aluguel, pagar por um imóvel para fins quer comercial, residencial ou recreativo.

Contrato de Locação

É o contrato que expressa o acordo de vontades pelo qual uma das partes (locador) cede o uso e gozo temporário de uma coisa mediante retribuição, chamado de aluguel. É contrato bilateral e oneroso, pois o gratuito é denominado comodato. 

A locação pode ser por escrito ou verbal, tendo o mesmo valor que o escrito, que poderá ser comprovado através de testemunhas, recibos de aluguel, depósitos bancários na conta do locador, condomínio, impostos e outras contas, com o endereço do imóvel.

Presume-se que o contrato de locação verbal seja pactuado por prazo indeterminado, salvo prova ao contrário. 

Os locatários são solidários nas obrigações assumidas pelo contrato de locação. Por exemplo: em um contrato de locação tem quatro locatários (quem aluga) todos são solidários na dívida de aluguel.

É possível inserir no contrato que as partes não são solidárias.

As locações de imóvel urbano são reguladas pela Lei do Inquilinato 8.245/91. Os seguintes bens são regulados pelo Código Civil e leis especiais:

1. Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas. É disciplinada pela Lei 8.666/93.

2. Vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos. Aplica-se os artigos 565 e 578 do Código Civil para locações exclusivas somente do espaço. Ação cabível para reaver a vaga na garagem alugada é de reintegração de posse. Quando locado conjuntamente com imóvel é regulado pela Lei de Inquilinato em todos os seus termos, podendo o locador proprietário requerer despejo nas causas elencadas em nossos comentários em outros capítulos.

3. De espaços destinados à publicidade: Objetivo da Lei do Inquilinato foi de regular a locação de imóvel urbano que é caráter social, sendo que essa modalidade de locação de cunho comercial refoge dos parâmetros da Lei ora em foco sendo submetida ao Código Civil.

4. Em apart-hotéis, hotéis ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais, assim, sejam autorizados a funcionar os ocupantes dos apartamentos são hospedes e não inquilinos, diante da existência de serviços que aproximam às características de um de Hotel, recepção, camareira, telefonia etc. Essas modalidade de hospedagem são submetidos à disciplina dos contratos de locação do Código Civil.

5. Arredamento Mercantil-Leasing Leasing do verbo inglês “to lease” conhecido como arredamento mercantil são destinados ao uso de móveis, máquinas, automóveis, etc., por determinado tempo. Geralmente no final do contrato pode o arrendante exercer a opção de compra e adquirir a propriedade do bem, após cumprir todas as cláusulas do contrato e pagar um resíduo se houver. Essa modalidade é regulada pela Lei nº 6.099/74 e a suas alterações e também não regulado pela Lei do Inquilinato.

DICA DO BATALHA DA VIDA

A locação verbal não é recomendável para locador e locatário.

Para locatário é difícil comprovar com testemunhas as condições da locação, principalmente condições do imóvel, aluguel, encargos etc.

O locador (proprietário) tem o risco, até mesmo, de perder a propriedade do imóvel.

Exemplificando: O proprietário aluga o imóvel verbalmente e executa uma péssima administração, deixando o inquilino atrasar o aluguel decorrido cinco anos (imóvel menor de 250m2). Em sendo assim, o inquilino requer usucapião, asseverando que tem a posse do imóvel etc. Nessa hipótese ao final da ação é possível ser deferido o domínio do imóvel pelo tempo, ficando caracterizada a prescrição aquisitiva. 

Em todas as hipóteses, mesmo imóvel para temporada não permita o contrato verbal e ao contrário firme sempre um contrato escrito com todas as condições pormenorizadamente, que é bom negócio para ambas as partes.

É lógico que o elemento primordial do contrato é a boa-fé entre as partes, considerando que a maioria dos contratantes são honestos, mas é bom prevenir.

Cuidado

Seu irmão está procurando um imóvel, mas as imobiliárias não o aceitam como inquilino em face da renda e pedem para você participar da locação, somando a renda. Você é responsável pelo pagamento dos aluguéis e outras obrigações!

Há na legislação possibilidade de excluir a solidariedade, mas isso é para inglês ver, pois na verdade nenhuma imobiliária aceita essa exclusão.

Autor: Flávio Olímpio de Azevedo.