Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte(1) (2) (3) (4):
I – a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores(5);
II – determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo(6);
III – o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos(7);
IV – não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos(8);
V – a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a(9):
a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;
d} não ter sido o depósito integral;
VI – além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral(10);
VII – o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos(11);
VIII – havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos(12).
Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia(13) (14).
1-Procedimento extrajudicial. Art. 890 do CPC. O locatário ou terceiro pode, extrajudicialmente, depositar o valor que entender devido em uma instituição bancária oficial, cientificando o locador por carta com aviso de recebimento, assinando o prazo de dez dias para manifestação de recusa. Decorrido o prazo sem recusa, o locatário está liberado da obrigação, ficando o depósito a disposição do locador (Enunciado n. 41 do Segundo Tribunal de Alçada de São Paulo). Se houver recusa dentro do prazo de dez dias, o locador poderá ajuizar a demanda de consignação em pagamento, instruindo a petição inicial com a manifestação da recusa. O locador deve manifestar-se por escrito. A ação de consignação deve ser proposta em trinta dias após o recebimento da recusa. Se ela não for ajuizada, o depósito ficará sem efeito, podendo o depositante levantar o dinheiro.
2- Objetivo da demanda de consignação em pagamento. O locatário possui o interesse que suas obrigações contratuais sejam extintas. Ele não quer se tornar devedor ou ficar constituído em mora. Contudo, existem situações em que ele não consegue encontrar o locador; o locador pode não querer receber aquele valor porque acredita estar equivocado; os valores podem estar sendo questionados em uma demanda renovatória e o locatário não quer ficar inadimplente, etc. Portanto, a verdadeira intenção do locatário e obter judicialmente a quitação de suas obrigações contratuais.
3- Legitimidade. Apenas locatário é legitimo para ajuizar a demanda. A consignação (depósito judicial do valor do aluguel e demais encargos) e uma faculdade para o cumprimento de sua obrigação, ou seja, uma modalidade de pagamento.
4- Objeto. Não será apenas a consignação ou depósito de dinheiro. Por vezes o aluguel pode ser pago através de outros bens (como produtos, etc.) que podem ser consignados. O locador deve consignar o aluguel e demais encargos no momento do vencimento da obrigação
5- Requisitos da petição inicial. O locador deverá observar o artigo 282 do Código de Processo Civil (qualificação das partes, etc.). Além disso, deve descrever o contrato de locação e especificar o valor dos aluguéis e demais encargos de locação.
6- Momento processual da consignação. Recebida a inicial, o locatário terá o prazo de 24 (vinte e quatro horas) para efetuar o depósito judicial dos valores indicados. A medida se justifica, pois somente após a distribuição da demanda é que o autor consegue obter os dados do processo. Somente com esses dados é que ele pode realizar o depósito. Se não realizar o depósito, o processo será extinto sem julgamento do mérito.
7- Pedidos formulados na inicial. O pedido do locatário deverá envolver a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito até ser prolatada a sentença de primeira instância. Em outras palavras, o locatário deverá, sempre na data do vencimento, depositar o aluguel e demais encargos judicialmente, comunicando o Juízo dos depósitos até a prolatação da sentença.
8- Ausência de contestação ou levantamento dos valores depositados. Prazo de quinze dias para oferecimento da contestação. O locador será citado através de oficial de justiça, por carta com aviso de recebimento ou por edital. Ele terá o prazo de quinze dias para oferecer a contestação (Enunciado n. 5 do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo). O prazo começa a fluir da juntada do mandado aos autos ou da carta com aviso de recebimento devidamente cumprido. Se o locador não contestar ou concordar com o valor depositado e pedir o levantamento, o Juiz deverá julgar a demanda procedente e condená-lo ao pagamento das custas e despesas processuais do locatário, bem como ao pagamento de vinte por cento sobre o total de depósitos a título de honorários sucumbenciais.
9- Contestação. Matéria restrita. Se o locatário decidir contestar a demanda, a matéria de sua defesa será restrita. Ele só poderá alegar que: (i) ele não se recusou a receber a quantia devida ou ela não lhe foi oferecida na data do vencimento; (ii) ele se recusou a receber, mas haviam justas razões para isso; (iii) o depósito não foi feito dentro do prazo ou no local próprio para o pagamento; e (iv) o depósito foi feito de maneira incorreta e não está integral.
10- Reconvenção. Possibilidade. No prazo da contestação, o locador poderá oferecer reconvenção, ou seja, poderá requerer o despejo do locatário por infração contratual ou por falta de pagamento dos aluguéis e encargos discutido na consignatória, cumulada ou não com a cobrança desses valores ou de eventuais diferenças. Para isso, o locador deve sempre alegar na contestação que o depósito não foi integral.
11- Complementação do depósito após a contestação e a reconvenção. Ao tomar ciência da contestação e da reconvenção baseadas na insuficiência do depósito, o locatário autor poderá, dentro do prazo de cinco dias, depositar a diferença. Essa complementação evita que o contrato seja rescindido por infração contratual. Contudo, o autor será condenado ao pagamento das custas e despesas processuais do locador, bem como honorários advocatícios de 20 % (vinte por cento) sobre o valor do depósito.
12- Execução dos valores devidos após o imóvel ser desocupado pelo locatário. Na reconvenção, o locador pode requerer o despejo (rescisão do contrato de locação) e a cobrança das diferenças de valores discutidos na demanda consignatória. Se ambos os pedidos forem aceitos, o locador só poderá executar os aluguéis e encargos após o locatário desocupar o imóvel voluntariamente ou coercivamente.
13- Levantamento dos valores incontroversos. É facultado ao locador poder levantar os valores considerados incontroversos durante o curso da demanda.
14- Considerações Finais. A demanda consignatória tramita durante as férias forenses (art. 58). A apelação só é recebida no efeito devolutivo e a sentenças podem ser executadas provisoriamente mediante caução.
Jurisprudência. TJ/SP: Agravo de Instrumento nº 0259663-76.2012.8.26.0000. 36ª Câmara. Rel. Arantes Theodoro. J. 13.12.2012.