Artigo 1228

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Título III

DA PROPRIEDADE

 

Capítulo I

DA PROPRIEDADE EM GERAL

 

Seção I

Disposições Preliminares

 

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

§1.º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

§2.º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.

§3.º O proprietário pode ser privado da coisa, no caso de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.

§4.º O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.

§5.º No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.

  1. A ordem jurídica atual, embora assegurando inarredável direito à propriedade privada, trouxe em seu arcabouço uma preocupação maior com o sentimento comum da coletividade, destacando em seus dispositivos constitucionais e ordinários a clara tendência em sobrepor os interesses sociais aos individuais, que permeavam a ordem anterior.
  2. Hoje a propriedade é analisada, dentro do contexto evolutivo, pela ótica de sua função social, seja no plano urbano ou rural, refutando-se sua utilização de forma meramente especulativa, buscando uma aproximação, cada vez mais esperada, com os valores republicanos que refletem, acima de tudo, idéias de produtividade e bem-estar social. Dada a dificuldade em apresentar um conceito adequado à propriedade – algo que o Código também não se presta a fazer – é fundamental a análise dos atributos inerentes ao titular do domínio, uma vez que a propriedade gera o direito de uso, gozo, disposição e reivindicação.
  3. Vale dizer que a propriedade é plena e exclusiva, ou seja, não sofre qualquer limitação ou restrição no exercício do direito de seu titular (plenitude), salvo em casos especiais, como se dá com o gravame de inalienabilidade, por força da lei ou da vontade (MÁRIO). Daí o art. 1.231 do Código Civil prescrever que “a propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário”. É exclusiva a propriedade, pelo fato de não admitir o exercício de dois ou mais titulares sobre o mesmo direito, ou seja, o direito de um exclui o do outro, sendo que o condomínio não afasta esta noção, por se tratar de uma propriedade cujos titulares detém apenas frações ideais sobre o todo.
  4. Direito de uso (jus utendi) é aquele em que o titular serve-se da coisa para si mesmo, ou seja, para seu próprio benefício, não sofrendo o bem qualquer alteração em sua estrutura. De conformidade com a nova ordem jurídica, a utilização da propriedade deve atender seus objetivos econômicos e sociais, afastando-se o exercício que se caracterize pelo individualismo, em detrimento da idéia do bem-estar geral, de modo que o uso deve levar em conta as premissas do §1º. Desta maneira, o uso absoluto e desmedido da propriedade cedeu lugar ao seu exercício pautado em finalidades que atendam expectativas da coletividade, e não somente de seu próprio titular. Melhor dizendo, é o uso normal da propriedade que se espera de seu titular.
  5. O direito de fruição (jus fruendi) traduz-se não somente pela utilização do bem, mas, principalmente, pela extração de seus resultados econômicos, ou seja, pela percepção dos frutos gerados pelo bem, sejam naturais, civis ou industriais. A noção de fruição considera, na maioria das vezes, a do próprio direito de uso, como condição para a obtenção de resultados.
  6. Direito de disposição (jus disponendi) é a tradução do direito de alienar livremente o bem, assim representado pela possibilidade de venda, doação, permuta etc. Dispor da coisa, na acepção originária romana significava não somente a disposição material do bem, mas também o consumo, ou a destruição de sua substância (abutare). Em sua acepção moderna, a idéia de disposição restringe-se ao poder de alienação, de maneira geral, já que a outra vertente (destruição) encontra, hoje, obstáculos legais e públicos intransponíveis, considerando os interesses sociais em jogo.
  7. O direito de reivindicação (res vindicatio) é atributo relacionado aos anteriormente estudados, de suma importância no âmbito do direito dominial, uma vez que, se o bem estiver no poder de terceiros, sem título jurídico que o justifique, os demais atributos sequer poderão ser exercitados pelo verdadeiro titular. Reivindicar significa recuperar a posse por parte daquele que detém o titulo de propriedade do bem, que se encontra nas mãos de terceiros, sem título que o legitime. Este terceiro poderá ser tanto o possuidor quanto o detentor.
  8. Quando o proprietário ajuíza ação reivindicatória diretamente contra o detentor, isto não quer dizer que ele será chamado em nome próprio para defender-se. Não é isso. De fato, continua em pleno vigor o preceito do artigo 62 do Código de Processo Civil, de modo que, uma vez acionado judicialmente, o detentor deverá nomear à autoria o proprietário ou possuidor a quem se encontra subordinado, a fim de que se estabeleça corretamente a relação jurídica.
  9. A ação reivindicatória (ou petitória) é disponibilizada ao proprietário não-possuidor contra o possuidor não-proprietário, quando se encontra o primeiro privado do exercício do uso e fruição, ou seja, do exercício da posse direta. Descabe a reivindicatória, pois, ao possuidor, eis que a prova do título da propriedade é condição de admissibilidade desta demanda, de natureza real. Em se tratando de propriedade em comum, cada um dos condôminos poderá se utilizar, individualmente, desta prerrogativa legal para reivindicar de terceiros a totalidade do imóvel, como assegura a segunda parte do art. 1.314, do Código Civil.
  10. Desapropriação é uma modalidade tradicional de extinção da propriedade, de forma involuntária, tratando-se de matéria de fundamento constitucional e regulamentado pelo direito administrativo, com base no Decreto-lei nº. 3.365/1941. Assim como a usucapião, a desapropriação é modo originário de aquisição da propriedade – neste caso, pelo Poder Público – não havendo, pois, qualquer relação jurídica de transmissão em relação ao antigo dono.
  11. Admite-se a desapropriação nas hipóteses de necessidade e utilidade pública, hipótese em que quaisquer bens poderão ser desapropriados pela União, Estados, Municípios, Distrito Federal e Territórios (art. 2º, Decreto-lei nº. 3.365/1941). Também se dá no caso de interesse social, para fins de reforma agrária, assim contida no art. 184 da Carta Magna, de competência exclusiva da União, quando o imóvel rural não estiver cumprindo sua função social, salvo nos caso de propriedade produtiva (art. 185, II, CF).
  12. Cabe também desapropriação pelo Município, a título de penalidade, quando o imóvel urbano não promover o seu uso adequado, nos termos do plano diretor (art. 182, §4º, III, CF).
  13. Desapropriação Judicial é uma nova modalidade de perda da propriedade imóvel, em favor dos possuidores, vem prevista, ao lado das tradicionais formas de desapropriação (necessidade ou utilidade pública ou interesse social), nos §§ 4º e 5º do artigo 1.228 do Código Civil. O legislador buscou valorizar, nesta figura jurídica – desapropriação privada – a posse pró-labore, ou seja, aquela voltada para a efetiva ocupação do solo com realização de obras de interesse social, refutando, assim, a idéia de propriedade voltada para objetivos individualistas e puramente especulativos.
  14. Efetivamente, trata-se de posse-trabalho, existente por mais de cinco anos, de forma ininterrupta e de boa-fé, fundada na função social da propriedade, traduzida em trabalho criador, feito em conjunto ou separadamente, que se concretize em serviço ou construção de moradia, enriquecida pelo valor laborativo de um número considerável de pessoas (DINIZ).
  15. O §4º do artigo 1.228 do Código Civil utiliza clausulas gerais em larga escala, propiciando ao magistrado uma considerável margem de discricionariedade ao analisar critérios como “extensa área” e “obras e serviços de interesse social”. Se de um lado trata-se de atribuição louvável, de outro se torna complexa e até mesmo arriscada, tamanha sua elasticidade.
  16. A justa indenização constitui cláusula aberta que permite ao magistrado valorar, do ponto de vista econômico, o que representa, de fato, uma indenização justa e proporcional à perda da propriedade imobiliária.
  17. A posse pró-labore deverá ser alegada como matéria de defesa em ação reivindicatória, intentada pelo titular do bem, sendo que, ao julgar a procedência do pedido, o juiz converterá a entrega do bem no pagamento de uma indenização. De fato, havendo ação reivindicatória, a posse-trabalho será alegada como matéria de defesa na contestação ou em reconvenção; logo, não poderá o magistrado considerar de ofício a existência de requisitos configuradores da desapropriação judicial. O proprietário, vencedor da demanda, não receberá de volta o bem de raiz, rural ou urbano, mas sim o justo preço do imóvel – fixado por perícia. A sentença que aprecia a procedência do pedido reivindicatório servirá de título hábil ao registro imobiliário, transferindo-se o domínio do bem, assim, para o nome dos possuidores (Diniz, 2007, p. 195).
  18. Enunciados do Conselho da Justiça Federal (Jornadas de Direito Civil)

Enunciado nº. 82: É constitucional a modalidade aquisitiva de propriedade imóvel prevista nos §§ 4º e 5º do artigo 1.228 do Código Civil.

Enunciado nº. 83: Nas ações reivindicatórias propostas pelo Poder Público, não são aplicáveis as disposições constantes dos §§ 3º e 4º do art. 1.228 do novo Código Civil. (Alterado pelo Enunciado 304 – IV Jornada)

Enunciado nº. 84: A defesa fundada no direito de aquisição com base no interesse social (art. 1.228, §§ 4º e 5º, do novo Código Civil) deve ser argüida pelos réus da ação reivindicatória, eles próprios responsáveis pelo pagamento da indenização”.

Enunciado nº. 240: A justa indenização a que alude o parágrafo 5º do art. 1.228 não tem como critério valorativo, necessariamente, a avaliação técnica lastreada no mercado imobiliário, sendo indevidos os juros compensatórios.

Enunciado nº. 241: O registro da sentença em ação reivindicatória, que opera a transferência da propriedade para o nome dos possuidores, com fundamento no interesse social (art. 1.228, §5º), é condicionada ao pagamento da respectiva indenização, cujo prazo será fixado pelo juiz.

Enunciado nº. 304: São aplicáveis as disposições dos §§ 4º e 5º do art. 1.228 do Código Civil às ações reivindicatórias relativas a bens públicos dominicais, mantido, parcialmente, o Enunciado 83 da I Jornada de Direito Civil, no que concerne às demais classificações dos bens públicos.

Enunciado nº. 305: Tendo em vista as disposições dos §§ 3º e 4º do art. 1.228 do Código Civil, o Ministério Público tem o poder-dever de atuar nas hipóteses de desapropriação, inclusive a indireta, que encerrem relevante interesse público, determinado pela natureza dos bens jurídicos envolvidos.

Enunciado nº. 306: A situação descrita no §4º do art. 1.228 do Código Civil enseja a improcedência do pedido reivindicatório.

Enunciado nº. 307: Na desapropriação judicial (art. 1.228, §4º), poderá o juiz determinar a intervenção dos órgãos públicos competentes para o licenciamento ambiental e urbanístico.

Enunciado nº. 308: A justa indenização devida ao proprietário em caso de desapropriação judicial (art. 1.228, §5º) somente deverá ser suportada pela Administração Pública no contexto das políticas públicas de reforma urbana ou agrária, em se tratando de possuidores de baixa renda e desde que tenha havido intervenção daquela nos termos da lei processual. Não sendo os possuidores de baixa renda, aplica-se a orientação do Enunciado 84 da I Jornada de Direito Civil.

Enunciado nº. 309: O conceito de posse de boa-fé de que trata o art. 1.201 do Código Civil não se aplica ao instituto previsto no §4º do art. 1.228.

Enunciado nº. 310: Interpreta-se extensivamente a expressão “imóvel reivindicado” (art. 1.228, §4º), abrangendo pretensões tanto no juízo petitório quanto no possessório.

Enunciado nº. 311: Caso não seja pago o preço fixado para a desapropriação judicial, e ultrapassado o prazo prescricional para se exigir o crédito correspondente, estará autorizada a expedição de mandado para registro da propriedade em favor dos possuidores.

Enunciado nº. 496: O conteúdo do art. 1.228, §§ 4º e 5º, pode ser objeto de ação autônoma, não se restringindo à defesa em pretensões reivindicatórias.

  1. Súmulas do Superior Tribunal de Justiça

Súmula nº. 12: Em desapropriação, são cumuláveis juros compensatórios e moratórios.

Súmula nº. 56: Na desapropriação para instituir servidão administrativa são devidos juros compensatórios pela limitação do uso da propriedade.

Súmula nº. 63: São devidos direitos autorais pela retransmissão de músicas em estabelecimentos comerciais.

Súmula nº. 67: Na desapropriação, cabe a atualização monetária, ainda que por mais de uma vez, independentemente do decurso de prazo superior a 1 (um) ano entre o cálculo e o efetivo pagamento da indenização.

Súmula nº. 70: Os juros moratórios, na desapropriação direta ou indireta, contam-se desde o trânsito em julgado da sentença.

Súmula nº. 113: Os juros compensatórios, na desapropriação direta, incidem a partir da imissão na posse, calculados sobre o valor da indenização, corrigido monetariamente.

Súmula nº. 114: Os juros compensatórios, na desapropriação indireta, incidem a partir da ocupação, calculados sobre o valor da indenização, corrigido monetariamente.

Súmula nº. 131: Nas ações de desapropriação incluem-se no cálculo da verba advocatícia as parcelas relativas aos juros compensatórios e moratórios, devidamente corrigidas.

Súmula nº. 141: Os honorários de advogado em desapropriação direta são calculados sobre a diferença entre a indenização e a oferta, corrigidas monetariamente.

Súmula nº. 354: A invasão de imóvel é causa de suspensão do processo expropriatório para fins de reforma agrária.

Súmula nº. 408: Nas ações de desapropriação, os juros compensatórios incidentes após a Medida Provisória n. 1.577, de 11-6-1997, devem ser fixados em 6% ao ano até 13-9-2001 e, a partir de então, em 12% ao ano, na forma da Súmula 618 do Supremo Tribunal Federal.

  1. Súmulas do Supremo Tribunal Federal

Súmula nº. 23: Verificados os pressupostos legais para o licenciamento da obra, não o impede a declaração de utilidade pública para a desapropriação do imóvel, mas o valor da obra não se incluirá na indenização, quando a desapropriação for efetivada.

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Luis Paulo Cotrim Guimarães:  “Possui doutorado em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (2002). Atualmente é Desembargador Federal pelo Tribunal Regional Federal da 3ª Região (SP e MS) e professor titular de Direito Civil da Graduação, Mestrado e Doutorado da Faculdade Autônoma de Direito de São Paulo (Fadisp). É autor de livros e publicações na área de Direito Civil.” Samuel Mezzalira:   "Formado pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, em 2006. Especialista em Direito e Agronegócio pela Fundação Getúlio Vargas – GVLaw, em 2008. Mestre em Direito Civil pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, em 2011. Advogado em São Paulo".

Coautores:

Hugo Tubone Yamashita

Marco Rocha

Maurício Rodrigues de Albuquerque Chavenco

Salomão Cateb

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